Dopo avervi spiegato come si dà la disdetta a SKY, oggi vi presentiamo un nuovo articolo. Uno degli aspetti chiave della manovra finanziaria di alcuni governi è la revisione delle tasse sugli immobili, che riguarda la regolamentazione delle imposte relative agli affitti degli appartamenti dati in locazione e il pagamento delle imposte relative alla proprietà di una casa.
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- Le tasse sugli affitti
- Focus sulle tasse in generale
- Novità del 2021 per le imposizioni sulla casa
- Come funziona la locazione abitativa agevolata
- Fac simile contratto locazione: scopri dove reperirlo online
- La tassazione nel contratto di locazione
- A cosa servono il nuovo modulo del contratto di locazione?
- Imposte sui documento per la locazione
- Arriva la procedura via web
- Registrazione locazione: due diverse modalità
- Novità della registrazione a partire dal 2011
- FAQ
Le tasse sugli affitti
Il proprietario può optare per due diverse soluzioni, in base alla sua situazione reddituale complessiva: la cedolare secca o la tassa di registro sul contratto di locazione. Dal 2011 la cedolare secca sui redditi da locazione ha sostituito l'Irpef, l'imposta di registro e l'imposta di bollo. Il suo importo è del 21 per cento sui redditi da locazione.
Oppure, alla stipula un contratto di affitto bisogna registrarlo all'Ufficio del Registro pagando le relative tasse e bolli: l'imposta per i fabbricati ad uso abitativo corrisponde al 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro.
Le imposte sulla proprietà
Le altre tasse sugli immobili sono relative all’acquisto e al mantenimento della proprietà di una casa. Partendo dal momento dell'acquisto, si paga allo Stato l’Imposta di registro, proporzionale al valore dell'immobile secondo determinati coefficienti che dipendono dalla zona e dalle caratteristiche della costruzione. Le aliquote sono variabili, a seconda che si acquisti da imprese o da privati e se per chi compra si tratti di prima o seconda casa.
L'Imposta sul valore aggiunto (Iva) è a carico dell'acquirente e si paga allo Stato acquistando l'immobile da un’impresa. L’aliquota è del 4 per cento per la prima casa, del 10 per cento per le altre abitazioni non di lusso e del 20 per cento per quelle di lusso.
Altre due imposte relative all’acquisto sono quella ipotecaria e quella catastale, relative a volture catastali e trascrizioni, iscrizioni e variazioni nei pubblici registri immobiliari. acquistando da un privato, entrambe le imposte corrispondono a 168 euro usufruendo delle agevolazioni per la prima casa. Senza queste agevolazioni l’imposta ipotecaria corrisponde al 2 per cento del valore catastale, mentre quella di registro corrisponde al 7 per cento.
Finalmente, una volta completato l’acquisto, se la normativa attuale rimarrà invariata bisognerà pagare annualmente altre tasse sugli immobili: l'Imposta Municipale Unica (IMU), che grava sia sugli immobili di lusso, rientranti nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e adibiti ad abitazione principale, e sia sugli immobili diversi dalla casa principale (seconde e terze abitazioni, per intenderci). L'IMU, inoltre, ha sostituito sia l’Imposta Comunale sugli Immobili (Ici), sia la parte di Irpef che comprendeva anche la rendita della casa.
L’IMU ha aliquote variabili a seconda dei Comuni e se l’immobile è è una casa principale di lusso oppure un'abitazione diversa da quella principale.
Infine, se è possibile accedere dalla proprietà privata alla strada comunale con l'automobile, è necessario pagare al Comune anche la Tassa sui passi carrabili.
Focus sulle tasse in generale
Una parola che certamente provoca in ogni cittadino paure, generando arrabbiature di ogni sorta, è certamente la seguente: tassa e ancor di più le tasse sugli immobili.
Ma andiamo a capire cosa è veramente le cosa comporta la sua presenza nella vita sociale di ogni soggetto ad essa sottoposto.
Nell'ambito del diritto tributario italiano, è il pagamento di un quantitativo di denaro, da parte di un soggetto, come corrispettivo di una prestazione fornita a suo vantaggio da parte dello Stato e di qualsiasi altro ente pubblico.
E' differente dall'imposta in quanto si basa e si applica in relazione al principio di controprestazione, come abbiamo detto prima, e tale differenza viene trasmessa in maniera diretta dal diritto romano: infatti nei paesi di tradizione anglosassone la tassa è pagata solamente dai cittadini che hanno rappresentanza in parlamento.
Il pagamento di una tassa, dunque, è necessario al sostentamento di determinati servizi pubblici: la sanità, l'istruzione, la manutenzione stradale, ecc.
Questo non vuol dire che pagandola si pagano automaticamente i servizi e il loro utilizzo. Infatti il consumo di tali servizi va pagato ulteriormente stando al principio di esternalità, che giustifica dunque gli ulteriori contributi fiscali rivolti ad un particolare servizio di cui si deve usufruire.
Ma per garantire ai cittadini meno abbienti l'utilizzo di servizi necessari, essa viene fissata al di sotto del costo.
Pertanto, le tasse vengono utilizzate per la realizzazione di importanti opere pubbliche e per finanziare i servizi (tasse scolastiche, ticket sanitari): ma sorge il dubbio su chi sia poi il reale proprietario di questi beni, dato che solitamente chi sostiene un onere finanziario è anche colui che dovrebbe esserne a capo della proprietà.
In questo caso, gli utili che derivano dal reinvestimento dei guadagni vengono usati per migliorare ulteriormente la cosa pubblica, o detratto dalle tasse successive come sconto fiscale.
Novità del 2021 per le imposizioni sulla casa
Per quanto riguarda le tasse sugli immobili, queste, nel corso degli ultimi anni, non hanno visto modificazioni di rilievo e di conseguenza sono rimaste praticamente inalterate. Novitá vi sono state solo per il pagamento dell'IMU, a causa della pandemia da Covid19 e la conseguente crisi che ha colpito migliaia di famiglie italiane. Molte di queste vivono sui redditi derivanti da attivitá commerciali o ricettive che, restando chiuse o con limitazioni di orari di apertura, hanno visto un crollo dei profitti.
Considerando quindi tale situazione, si è deciso di esentare in alcuni casi dal versamento dell'IMU oppure di riconoscere agevolazioni per alcune categorie di attivitá, particolarmente colpite da pandemia e successiva crisi economica. Andando nello specifico, nella Legge di Bilancio 2021 è prevista l'esenzione dal pagamento della prima rata IMU per i proprietari di immobili rientranti nella categoria catastale D/2.
Medesima esenzione per strutture immobiliari adibite ad agriturismo, ostelli della gioventú, bed&breakfast, case per vacanze, affittacamere ed altre tipologie di immobili destinati ad uso ricettivo. Unica condizione prevista è che i possessori di tali immobili siano anche gestori delle predette attivitá.
Poi, non devono pagare l'IMU anche coloro i cui immobili sono stati danneggiati o sono divenuti inagibili a causa degli eventi calamitosi del 2012 e 2016 in Emilia Romagna, Veneto e Lombardia e situati nei Comuni di queste regioni. Tale esenzione si protrarrá fino alla loro definitiva ricostruzione ed agibilitá, tuttavia non oltre il 31 Dicembre 2021. Se avete voglia di approfondire questo argomento ci sentiamo senza dubbio di consigliarvi un approfondimento sull'Agibilità della Casa che non vi lascerà delusi.
Come detto, non risultano variazioni per l'eventuale pagamento delle altre tasse sugli immobili o dell'IMU stessa, riguardo ad altre categorie di strutture. Questo vuol dire quindi che, al momento, si prevede il consueto versamento della prima rata IMU (previsto entro la metá di Giugno di ciascun anno) per i proprietari sia di immobili di lusso adibiti ad abitazione principale e sia di seconde e terze case.
Comunque sia, considerando l'incertezza della situazione sanitaria ed economico-sociale del Paese in generale e di tante famiglie in particolare, non si esclude che ulteriori esenzioni o rinvii del pagamento dell'IMU o di eventuali altre tasse sugli immobili possano essere decise dalle autoritá amministrative nazionali e locali.
Come funziona la locazione abitativa agevolata
Questa forma di locazione è stata ideata per favorire l'accesso all'abitazione a prezzi più contenuti rispetto al mercato libero, contribuendo così a garantire una maggiore equità sociale e a contrastare la crisi abitativa.
I contratti di locazione abitativa agevolata prevedono una durata minima di 3 anni, rinnovabile per ulteriori 2 anni, e possono essere stipulati sia tra privati che tra enti pubblici e privati. È importante notare che, per poter beneficiare delle agevolazioni previste dal contratto a canone concordato, sia il locatore (proprietario) che il conduttore (inquilino) devono rispettare determinati requisiti previsti dalla legge e dalla convenzione stipulata tra il comune e le associazioni di categoria.
Il vantaggio principale del contratto di locazione abitativa agevolata è la riduzione del canone di affitto rispetto ai prezzi del mercato libero, permettendo così a un maggior numero di persone di accedere a un alloggio a costi più contenuti. Inoltre, questa tipologia di contratto offre una maggiore stabilità per il conduttore grazie alla durata minima prevista di 3 anni e alla possibilità di rinnovo. Infine, il locatore può beneficiare di agevolazioni fiscali, come ad esempio una riduzione dell'aliquota di tassazione sui redditi derivanti dalla locazione.
La locazione abitativa agevolata ha avuto una discreta espansione andando a sostituire i canoni d’affitto “convenzionali” soprattutto nelle città universitarie, questo perché al classico contratto d’affitto di anni 4+4, tale contratto sostituisce un più snello accordo di anni 3+2, particolarmente indicato come contratto di affitto per gli studenti fuori sede.
Vantaggi per il locatore
Per il locatore che sceglie di affittare l’abitazione con contratto di locazione abitativa agevolata, i vantaggi sono molteplici. Innanzitutto di natura fiscale, in quanto con questa tipologia di contratto al locatore è riconosciuta la possibilità di detrazione del 40,5% sull’imponibile Irpef, una riduzione del 30% della tassa di registro ed infine una riduzione dell’aliquota Ici, adesso IMU, da parte del comune.
Oltre ai più importanti vantaggi di natura fiscale, tale contratto di affitto permette al locatore, in virtù della snellezza della durata del contratto, di affittare per più brevi periodi l’immobile, senza rischiare di rimanere impantanato in accordi vecchi di molti anni.
Per contro l’entità economica del contratto di locazione abitativa agevolata, non è rimessa al locatore, ma fissata dai comuni con una forbice di somma minima e massima, basandosi sulla zona dove è situato l’immobile e la metratura dello stesso. Di conseguenza il locatore non avrà margini di speculazione nell’imporre la cifra economica del contratto d’affitto.
Scopri tutti i dettagli sull'imposta di bollo per i contratti di locazione, inclusi calcoli e casi particolari, nel nostro approfondimento specifico.
Vantaggi per il conduttore
Si presuppone che l’affitto mensile, fissato dal comune, sia più basso di quanto non sarebbe stato quello scelto dal locatore. Inoltre il conduttore, in base al proprio reddito e premesso che l’abitazione oggetto del contratto sia la sua abitazione principale, può detrarre da 250 a 500 euro all’anno. Come detto il contratto di locazione abitativa agevolata ha una durata di 3 anni, al termine dei quali si rinnoverà automaticamente per altri 2 anni, se le parti non decideranno diversamente. Il locatore potrà recedere dal contratto con preavviso di almeno 6 mesi solo al termine dei primi 3 anni di contratto e solo prima dell’inizio dei successivi 2 e per farlo dovrà tassativamente rispettare le clausole fissate per questa tipologia di contratto, ovvero solo nel caso in cui abbia necessità di adibire a sua abitazione l’immobile in oggetto, o venderlo o destinarlo ad uno dei suoi figli.
Il conduttore potrà in qualunque momento recedere dal contratto, adducendo gravi motivi e dandone preavviso di almeno 6 mesi al locatore.
I tipi di canone di locazione
Esistono diverse tipologie di canone di locazione. Essi sono:
- Libero: è la tipologia più usata. Proprietari e inquilini si mettono d’accordo sul canone di locazione per un tipo di contratto che dura quattro anni più altri quattro se rinnovato. Sarebbe utile allegare al contratto un verbale con la ripartizione molto dettagliata di tutte le Spese condominiali e quelle relative all'immobile stesso.
- A canone concordato: la principale differenza con la prima tipologia di canone di locazione è la durata del contratto, di tre anni invece che quattro. Sono previste delle agevolazioni sull’Irpef, sull’imposta di registro e detrazioni in base al reddito dell’inquilino.
- Transitori: poco usato perché prevede degli obblighi e dei vincoli molto forti. Infatti il proprietario o l’inquilino deve documentare il fattore “transitorio” del contratto, come per esempio per il proprietario lo spostamento di destinazione dell’immobile alla famiglia. Hanno la durata minima di un mese e quella massima in un anno e mezzo.
- Per studenti universitari: questo canone di locazione possono essere stipulati solo nei comuni dove è presente un ateneo e possono variare da sei fino a trentasei mesi. Questi contratti si possono stipulare anche con una pluralità di inquilini e sono previste delle agevolazioni fiscali sia per il proprietario che per gli studenti, al verificarsi però di determinate condizioni.
Diversi portali sul web inoltre offrono il calcolo del proprio contratto di locazione adeguato all’indice ISTAT rispetto all’anno precedente.
Un po’ di numeri sui canoni
I canoni d’affitto sono un argomento molto sensibile tra l’opinione pubblica, che in taluni casi ha visto crescere in maniera esponenziale il costo degli affitti. Le ultimi indagini su questo tema hanno riportato i seguenti risultati (tratti dal “Focus sulla locazione” redatta da Solo Affitti):
- A Nord i canoni maggiori (Torino +3.4%) mentre al Sud sono in calo (Cagliari -4.4%, Palermo -4.3%).
- Milano la città con il canone di locazione mensile più alto per i quadrilocali: 1.401 euro. Seguono Roma (1.234 euro), Firenze (860 euro) e Napoli (811 euro).
- Canoni medi: Milano (974 euro) e Roma (963 euro) le città più care dei primi nove mesi del 2011. A livello nazionale il canone di locazione medio è pari a 574 euro.
- Le città dove costa meno un affitto sono Catanzaro (406 euro), Campobasso (433 euro), Perugia (448 euro) e Torino (478 euro).
Silva Spronelli, presidente di Solo Affitti, ha dichiarato che molte persone scelgono l’affitto come modalità di locazione perché non ci si può permettere l’acquisto di una casa propria.
Il calo degli affitti
La recente crisi economica ha portato la riduzione sia degli affitti che delle case per chi fosse interessato ad acquistarle. Questo perchè la crisi ha avuto come conseguenza un minor peso del consumo da parte dei cittadini. Tutto questo si è poi ulteriormente aggravato con il fatto che molte persone hanno perso il posto di lavoro, non riuscendo più ad essere nelle condizioni di poter pagare un mutuo, visto che le banche richiedono super garanzie prima di concedere un prestito. Ecco quindi che anche nelle grandi città si è assistito progressivamente a un prezzo degli affitti che è calato, anche se bisogna dire che il valore è ancora troppo sproporzionato rispetto agli stipendi che girano. Per un mensile che si aggira intorno ai 1000-1200 euro, diventa quasi impossibile far fronte ad un affitto sui 700/800 euro con in aggiunta le bollette da pagare e le altre spese quotidiane.
Così è evidente e diventa una logica conseguenza lo stallo della situazione: proprietari che restano con le case invendute e inquilini che cercano affannosamente una soluzione che possa essere conciliabile con il proprio stipendio. Il Governo Renzi, per rilanciare i consumi del settore immobiliare, ha concesso benefici fiscali a chi compra casa e successivamente l’affitta per otto anni (ossia con il canone di locazione concordato). E’ necessaria però una rivisitazione dei prezzi, che anche nelle periferie delle grandi metropoli è aumentato di gran lunga rispetto agli stipendi che percepiscono i cittadini.
Cosa cercano i cittadini?
Le ultime ricerche si sono focalizzate, oltre al prezzo degli affitti, anche su cosa cercano realmente i cittadini. E’ emerso che la maggior parte delle richieste è per un bilocale o trilocale, una soluzione che può accontentare quanti vogliano desiderare di andare a vivere da soli. Aumenta inoltre la richiesta da parte dei single e qui entra in gioco ciò che abbiamo appena detto nel precedente paragrafo.
Con uno stipendio solo, diventa quasi impossibile sostenere un affitto che “mangia” quasi ⅔ dello salario mensile. Di fronte a queste richieste, queste persone propendono a cercare un immobile direttamente da comprare, visto che sul mutuo ci sono delle regole più stringenti, che prevedono che la rata mensile non possa superare ⅓ del salario mensile. Ovvio che poi in base allo stipendio, cambierà anche il periodo della durata del mutuo, che purtroppo nessuna banca concede al 100%. Un’assurdità che costringe soprattutto i giovani a dover avere un risparmio di soldi consistente prima di poter affrontare questa ingente spesa.
Fac simile contratto locazione: scopri dove reperirlo online
La crisi economica, il tasso di disoccupazione e la temporanea difficoltà con cui le banche concedono i mutui, fanno si che un numero sempre crescente di italiani decida di stipulare un contratto di locazione, invece che procedere con una compravendita immobiliare.
Un contratto di affitto è un accordo tra due parti , vale a dire tra proprietario e conduttore che, in cambio del pagamento di un corrispettivo mensile usufruisce, per un determinato lasso di tempo, dell'immobile in questione .
Tipologie
Il contratto di locazione può essere di diversi tipi ma, solamente due, sono quelli maggiormente utilizzati. Il contratto di locazione ad uso abitativo è disciplinato dalla legge 431 del 1998 che prevede due diverse forme contrattuali per la locazione di un immobile. Tra cui:
- Contratti a canone libero che derivano dall’accordo tra il locatore e il conduttore. Sono liberi di decidere l'importo mensile e ulteriori condizioni del contratto. Importante , da rispettare, risulta essere , invece, la durata obbligatoria di 4 anni + 4 di rinnovo e non hanno alcun beneficio fiscale.
Tuttavia , in questo tipo di contratto sono possibili casi particolari in cui l'accordo può essere estinto anzi tempo, come nei casi di necessaria ristrutturazione completa dell'immobile o di un eventuale passaggio di proprietà .
- Contratti concordati caratterizzati dal canone di locazione compreso entro determinati limiti, stabiliti sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini. Questi tipi di contratti avvengono quando associazioni di inquilini o proprietari per venire incontro alle necessità di ciascuno stabiliscono importi standard stabiliti in base alla tipologia dell'immobile
I contratti concordati si dividono tra: contratti ad uso abitativo, ad uso transitorio e ad uso studenti universitari.
Contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo
Vi sono poi dei contratti di locazione ad uso diverso da abitazione disciplinati dalla legge 392/78. Tra i quali:
- Contratto ad uso commerciale, industriale o artigianale.
- ad uso professionale
- ad uso promiscuo
- ad uso attività alberghiere
Fac simile disponibile online
Online è possibile reperire il fac simile del contratto locazione. Di seguito vi suggeriamo i link ai portali che propongono numerosi moduli ed esempi di contratti di locazione:
- Tutelati propone una pagina in cui reperire, a pagamento, fac simile contratto locazione di tutti i tipi, sia per uso abitativo che per uso diverso da abitazione, è sufficiente cliccare sui link di esempio per visualizzare il modello tipo.
- La Repubblica propone il fac-simile del contratto di locazione
- Sunia propone una serie di moduli esempio integrativi al fac simile contratto locazione. Tutti visionabili e scaricabili gratuitamente dal portale.
- Laurenti Agenzia immobiliare propone il fac simile del contratto locazione incluse numero se clausole facoltative. Il fac simile del contratto di locazione è sulla pagina del sito e non è necessario scaricarlo.
La tassazione nel contratto di locazione
Registrando il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate si versa una tassa che può appartenere a una delle seguenti tipologie:
- regime ordinario: è previsto per tutti i contratti di affitto stipulati che possono essere firmati da chiunque; in sede di registrazione è necessario pagare il bollo e l’imposta di registro;
- regime sostitutivo: è una tipologia facoltativa a discrezione esclusiva dell’affittuario, prevede il pagamento di una cedolare secca che è un imposta che sostituisce l’Irpef con le sue addizionali e le imposte versate con il regime ordinario. Può essere scelto unicamente per quegli affitti ad uso abitativo che non riguardino l’attività di professioni, imprese ed arti, con la conseguente esclusione delle società e degli enti non commerciali.
Registrare il contratto di locazione
E’ possibile inviare il contratto di locazione all’Agenzia delle Entrate in diversi modi:
- online: il metodo più veloce, è sufficiente andare sul sito dell’Agenzia (agenziaentrate.gov.it) e seguire la procedura guidata; da notare che, pur essendo uno strumento facoltativo per i vari casi, diviene obbligatorio per quanti siano proprietari di più di 100 immobili;
- di persona: bisogna recarsi in uno degli uffici dell’Agenzia delle Entrate, pagando le varie imposte (nel caso del regime ordinario) e compilando il modello 69; quanti abbiano scelto la formula sostitutiva dovranno utilizzare comunque il modulo, segnando che hanno scelto tale via;
- tramite terzi: esistono figure professionali regolarmente abilitate cui delegare le pratiche; in alternativa ci si può affidare a realtà come i centri Caf o le associazioni di categoria.
E’ bene tenere presente che la registrazione di un contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate deve essere effettuata entro i 30 giorni dalla sua stipula; nel caso di ritardi è prevista una sanzione proporzionale ai giorni di ritardo.
Perché è importante registrare il contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate
In materia di locazione di immobili è molto importante in primis regolarizzare l’affitto stipulando e soprattutto occupandosi di registrare un regolare contratto d’affitto. La registrazione di un contratto di locazione dovrebbe essere la norma, anche quando si affittano stanze a studenti; in questi casi invece molto spesso i proprietari affittano un vano o l’interno appartamento a uno o più studenti in nero.
Regolarizzare il proprio affitto è dunque molto importante, soprattutto se si vogliono evitare eventuali sanzioni e ulteriori problemi futuri. C’è inoltre da sottolineare che lo strumento di maggior tutela del consumatore è proprio il contratto di locazione.
I contratti di locazione possono inoltre essere di diverse tipologie: le sublocazioni, le locazioni commerciali, il comodato d’uso, le locazioni agevolate, i contratti a carattere transitorio, ecc.
Dal 7 aprile 2011 l’Agenzia delle Entrate ha avviato il regime della Cedolare Secca sugli affitti, introducendo diverse agevolazioni in tal senso e novità quali la cedolare secca pluriennale e l'acconto Irpef sulle abitazioni.
A cosa servono il nuovo modulo del contratto di locazione?
Queste novità puntano a scovare gli "immobili fantasma", le case di proprietà che non risultano segnate al catasto e/o al fisco. Le modifiche sono state apportate dall'Agenzia delle Entrate, per uniformarsi alle disposizioni di legge stabilite all'art. 19 (comma 15 e 16) nel decreto legge n. 78 del 31/5/2010 (manovra correttiva 2010).
Nel nuovo modulo per il contratto di locazione compare il Quadro D, dove andranno inseriti i dati catastali dell'immobile.
Il modulo del contratto di affitto: sanzioni per chi non lo compila
Coloro che non seguiranno le disposizioni di legge, saranno puniti con sanzioni amministrative, variabili dal 120 % al 240 % sull'imposta di registro dovuta.
Oltre al versamento dell’imposta dovuta, si dovranno anche comunicare i dati catastali dell'immobile, presentando il modello CDC all'ufficio dell’Agenzia delle entrate presso il quale è stato registrato il relativo contratto, entro 20 giorni dalla data del versamento attestante la cessione, risoluzione e proroga dei contratti di locazione o affitto di beni immobili.
I contratti di locazione andranno registrati, presso l'agenzia delle entrate, entro 1 mese dalla data di partenza del contratto o, se sottoscritto anticipatamente ,entro un mese a partire dalla sottoscrizione.
Imposte sui documento per la locazione
Su tutti i contratti c'è sempre l'imposta di registro pari al 2% del canone annuale (con imposta minima di Euro 67), escluse le spese condominiali.
Può effettuare la registrazione sia il proprietario che l'inquilino e il pagamento spetta al locatore e al conduttore in parti uguali. La registrazione del contratto si effettua consegnando presso l'ufficio preposto almeno due copie autentiche del contratto (una copia verrà trattenuta dall'ufficio), con marca da bollo di Euro 14,62, a totale carico dell'affittuario, per ogni copia.
Oltre ai contratti da registrare, andrà presentato il modulo per il contratto di locazione per richiedere il nuovo modello 69 e la ricevuta di versamento dell'imposta di registro, da effettuare su apposito modello F 23 presso un qualsiasi ufficio postale o in banca.
E' possibile anche il pagamento in unica soluzione anticipata dell'imposta, con detrazione dall’imposta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale moltiplicato per il numero delle annualità.
In caso di ritardato pagamento dell'imposta di registro sui contratti di locazione, viene applicata una soprattassa:
- del 15% se il versamento viene effettuato tra il 21° ed il 50° giorno
- del 20% se il versamento viene effettuato tra il 51° giorno ed entro il 1° anno
- del 30% se il versamento viene effettuato oltre il 1° anno
Arriva la procedura via web
Dal 2014 è stato introdotto una nuova metodologia per quanto riguarda la registrazione dei contratti di locazione, ossia la via telematica direttamente dal web. Il modello RLI (acronimo di Registrazioni Locazioni Immobili) vale anche per la revoca della cedolare secca e da aprile del 2014 ha preso il posto del modello 69, che tuttavia rimane per quanto riguarda i contratti di comodato d’uso. Il nuovo modello si può scaricare direttamente dall’Agenzia delle Entrate, con l’Ente che ha proposto un video tutorial su Youtube per aiutare gli utenti alla registrazione on line, con tutte le istruzioni e i passi da seguire senza incorrere in errori. La svolta è stata necessaria per eliminare quelle dannose lunghe file agli sportelli, agevolando la vita del cittadino che può quindi registrare i moduli direttamente dal proprio computer di casa.
La digitalizzazione è ormai infatti un punto fermo per le future procedure e pratiche da sbrigare. Le interminabili file agli sportelli sono diventate antiche perchè la tecnologia ha imposto nuovi standard e nuovi modelli che non si possono trascurare nell’epoca dominata da Internet. Non è un caso quindi che molti servizi stiano diventando telematici, con un risparmio di tempo per il cittadino e di denaro per le pubbliche amministrazioni, che possono utilizzare quel tempo in maniera diversa per risolvere altri tipi di problematiche. Non sfruttare il vantaggio dato da Internet sarebbe un clamoroso autogol per il sistema Italia, da sempre purtroppo famosa per la troppa burocrazia che assilla e innervosisce i cittadini.
Come funziona il software dell’Agenzia delle Entrate
Grazie al software messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate, con il RLI si possono registrare contratti sia ad uso abitativo che non, con l’aggiunta di quelli commerciali o di locazione dei terreni. Tutta la procedura è online, compreso il pagamento delle imposte. Per utilizzare il software, è necessario registrarsi presso il sito dell’Agenzia delle Entrate, riempire i moduli integrando il tutto con la copia del contratto e inviarlo a mezzo mail. E’ necessario tuttavia conservare tutti i fogli originali compreso anche il pagamento delle imposte. Il modulo da compilare è composto di due parti: sezione A (dati generali del contratto e dati del richiedente) e sezione B (chi sono i soggetti del contratto in causa con tutti i dati inerenti al conduttore e locatore).
Registrazione locazione: due diverse modalità
Effettuare la registrazione della locazione è possibile tramite due diverse modalità:
- la registrazione dell’atto versato in forma cartacea,
- la registrazione telematica.
Per la forma cartacea si opera rivolgendosi all’ Agenzia delle Entrate in seguito al versamento dell’imposta di registro, da effettuarsi presso le banche o, più banalmente, dagli sportelli postali.
Per la forma telematica, invece, richiede ugualmente un pagamento dell’imposta di registro (che però si paga, chiaramente, online). La registrazione del contratto di locazione è d’obbligo per tutti coloro che posseggono oltre cento immobili, mentre per gli altri contribuenti è solo facoltativa, e ha il vantaggio di potersi effettuare semplicemente da casa, con il vantaggio di ritrovarsi il calcolo delle imposte dovute eseguito da un programma calcolatore.
Forma cartacea
Si può effettuare tramite un qualsiasi ufficio dell’ Agenzia delle Entrate (non è necessario, perciò, rivolgersi a un particolare ufficio competente da scegliere in relazione al proprio luogo di residenza o ad altri parametri). Nel momento in cui la registrazione del contratto di affitto viene affidata all’Agenzia delle Entrate, questa rilascia una ricevuta che attesta la consegna dei dati e comunica all’interessato una data probabile in cui potrà verificarsi una copia degli atti registrati.
Occorre munirsi di una documentazione specifica, contenente almeno due copie del contratto, contrassegnate dalla firma originale delle parti. Sono necessarie, inoltre, un numero di marche da bollo da 14,62 euro pari a ogni quattro facciate da cento righe su ogni copia del contratto di locazione. Quindi si devono portare la richiesta di registrazione su modello 69 (e, se gli atti da depositare sono più di uno, anche un elenco sul modello denominato “RR”) e la ricevuta di versamento relativa all’imposta di registro su modello F23.
Registrare la locazione online
Questa modalità prevede una modalità di pagamento che può effettuarsi tramite tre differenti persone, la prima delle quali è sicuramente il contribuente direttamente interessato (è, questo, il caso in cui si parla di “procedura diretta”). Oppure, possono provvedere al pagamento gli intermediari abilitati, quali ad esempio i commercialisti, i Centri di assistenza fiscale (Caf), i consulenti del lavoro, le organizzazioni delle proprietà edilizie e dei conduttori, ecc.
O, ancora, si può occupare delle pratiche di registrazione un qualsiasi soggetto delegato che abbia delle sufficienti capacità tecniche, economiche e organizzative. Il versamento online che si effettua ai fini della registrazione del contratto di locazione riguardante le imposte di registro può essere comprensivo delle marche da bollo, nonché degli eventuali interessi e delle spiacevoli sanzioni in cui talvolta si incorre.
Entrambi richiedono una registrazione gratuita e sono servizi dell'Agenzia delle Entrate.
Novità della registrazione a partire dal 2011
Le locazioni dal 2011 sono state dunque soggette a queste nuove novità introdotte dall’Agenzia delle Entrate, in primis quelle relative alla cedolare secca, entrata in vigore proprio il 7 aprile 2011 e precedentemente introdotta dall’articolo numero 3 del Dlgs 23/2011 (“Disposizioni in materia di federalismo fiscale”). Le locazioni con regime della cedolare secca consentono infine numerose agevolazioni come la sostituzione di diverse imposte, esclusa l’imposta di registro relativa alla cessione del contratto di locazione. La cedolare secca può infatti depennare: l'Irpef, varie addizionali, l'imposta di bollo e di registro.
Sulle locazioni la cedolare secca è applicabile solo per volontà del richiedente; è infatti facoltativa e la si può decidere direttamente alla stipula del contratto oppure attraverso la presentazione del Modello 69 della Dichiarazione dei Redditi. La cedolare secca si può inoltre richiedere attraverso il documento di denuncia telematico Siria, per le abitazioni con non più di tre persone.
Sulle locazioni è dunque possibile applicare, solo se lo si vuole e lo si desidera, questo regime della cedolare secca. La cedolare secca però non può essere applicata a tutti i tipi di locazione, ma solo per contratti d’affitto di immobili da adibire ad uso abitativo. Tali abitazioni dovranno essere accatastate secondo le sigle da A/1 ad A/11, mentre vanno eliminati gli uffici che sono accatastati in A10.
Compromesso acquisto casa
Quando è in atto la compravendita di un immobile, il contratto con cui si regolano gli accordi fra acquirente e venditore viene definito “compromesso” ed è fondamentale per portare a termine l'acquisto di una nuova casa.
A cosa serve il compromesso?
Il compromesso che regola l'acquisto di una casa, detto anche preliminare di vendita, è un normale contratto che svolge la funzione di garanzia fra i due soggetti che si stanno accordando sulla compravendita. In pratica, permette alle due parti di trovare un primo accordo mentre uno dei due sta risolvendo ancora delle pratiche burocratiche legate ad esempio alla richiesta di finanziamento per il mutuo, oppure, nel caso di chi vende la casa, nell'attesa che questi sia in grado di trasferirsi presso una nuova abitazione.
Cosa succede alla firma dell'accordo preliminare per l'acquisto di casa
La firma del compromesso per la compravendita di una abitazione sancisce un obbligo giuridico che ha valore esclusivamente per le parti in gioco; in pratica, non sussiste il divieto, da parte del venditore di andare a vendere lo stesso fabbricato a terze parti o addirittura andare a ipotecare l'immobile stesso.
Per evitare di arrivare ad una situazione del genere, è opportuno chiedere l'intervento di un notaio che, all'atto della firma, si occupi di effettuare la cosiddetta trascrizione del preliminare.
E' importante trascrivere il compromesso!
La trascrizione del compromesso è fondamentale, in quanto si tratta della registrazione, da parte di un notaio competente, dell'accordo preliminare presso i Registri Immobiliari. In questo modo, qualsiasi altra vendita dello stesso fabbricato operata dal proprietario, viene annullata, ovvero i diritti dell'acquirente sull'immobile in compravendita restano prioritari rispetto a qualsiasi altra vendita successiva.
Attraverso questa operazione, dunque, l'acquirente riceve una completa tutela, valida anche se il venditore, qualora fosse una impresa di costruzioni, dichiarasse fallimento! L'intervento del notaio, anche se determina una ulteriore spesa per l'acquisto della casa, garantisce il futuro proprietario dell'immobile sotto ogni punto di vista.
FAQ
Quali sono le tasse sulla casa che devo pagare?
Quando possiedi una casa, sei generalmente responsabile del pagamento di diverse tasse. Queste possono includere l'Imposta Municipale Unica (IMU), la tassa sui rifiuti (TARI), e il tributo per i servizi indivisibili (TASI). L'IMU è calcolata sul valore della proprietà, mentre la TARI copre i costi per la gestione dei rifiuti. La TASI, invece, è destinata a coprire i costi dei servizi comunali indivisibili, come l'illuminazione stradale e la manutenzione delle strade. Il tuo comune può fornirti informazioni specifiche sulle aliquote e su come vengono calcolate.
Come posso calcolare l'IMU per la mia casa?
Per calcolare l'IMU, devi conoscere il valore catastale della tua casa, che può essere trovato sulle visure catastali, e l'aliquota IMU stabilita dal tuo comune. Il valore catastale deve essere moltiplicato per 160 (per le abitazioni principali) o 100 (per le altre proprietà) per ottenere la base imponibile. Questa base imponibile viene poi moltiplicata per l'aliquota IMU per ottenere l'importo dell'imposta da pagare. Ci sono diverse esenzioni e deduzioni disponibili, per esempio per l'abitazione principale, quindi potrebbe essere utile consultare un professionista per assicurarsi di calcolare correttamente l'importo.
Cosa succede se non pago le tasse sulla casa?
Se non paghi le tasse sulla casa, il comune può avviare un procedimento di recupero coattivo dell'importo dovuto. Questo può includere l'iscrizione di un ipoteca sulla proprietà o la vendita forzata della stessa. Inoltre, potresti dover pagare interessi e sanzioni per il ritardo nel pagamento. È importante pagare le tasse sulla casa in tempo per evitare queste conseguenze.
Esistono esenzioni o sgravi fiscali per le tasse sulla casa?
Sì, esistono diverse esenzioni e sgravi fiscali per le tasse sulla casa. Per esempio, per l'IMU, l'abitazione principale (a meno che non sia classificata come di lusso) è generalmente esente. Inoltre, ci sono sgravi fiscali per le persone con disabilità, per gli anziani che vivono in case di riposo e per i militari in servizio all'estero, tra gli altri. Il tuo comune può fornirti informazioni specifiche sulle esenzioni disponibili.
Sono un inquilino, devo pagare le tasse sulla casa?
Di norma, l'IMU è a carico del proprietario della casa. Tuttavia, la TARI e la TASI sono di solito a carico dell'occupante, che può essere l'inquilino. L'accordo specifico può variare a seconda del contratto di locazione, quindi è importante leggere attentamente il tuo contratto e discuterne con il tuo padrone di casa o con un professionista se hai dubbi.
