In materia di locazioni sono davvero tantissime le cose da tenere in considerazione, soprattutto per non trovarsi a dover risolvere eventuali problemi futuri. La prima cosa da fare è sicuramente preoccuparsi di stipulare e, soprattutto, regolarizzare il contratto. La corretta registrazione del contratto d'affitto di qualunque natura è infatti una garanzia e una sicurezza per chi decide di prendere in affitto un immobile.
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- Le principali tasse sull'affitto
- Cos'è la tassa di affitto "cedolare secca"
- Introduzione sugli affitti (un po' di storia)
- Fonti normative della legge cedolare secca
- Ultime novitá del 2020-21: cosa dice la normativa sull'affitto di casa
- I contratti e gli immobili della cedolare secca
- Cosa prevede la legge per gli affitti "non legali"
- Come fare il versamento cedolare secca
- L'acconto del versamento
- Tipi di contratti di affitto: conosci vantaggi fiscali e oneri
- Compravendita preliminare
- Affitto irregolare e conseguenze
Le principali tasse sull'affitto
Tra le tasse sull'affitto da pagare sulle locazioni c'è sicuramente l'imposta di bollo, relativa al costo del bollo da apportare sul contratto per autenticarlo, e l'imposta di registro. Ci sono poi altre tasse sull'affitto C'è, ad esempio, la tassa di registro, ovvero l'ammontare relativo alla registrazione e ai bolli utili per regolarizzare il contratto di locazione presso l'Ufficio del Registro.
Tra le tasse sull'affitto molto note c'è anche l'Imposta comunale sugli immobili, più comunemente nota come ICI, che prevede un'aliquota proporzionale al valore catastale di un immobile e viene definita dai vari comuni presenti sul territorio italiano. C'è inoltre l'Irpef che viene definito dallo Stato e si va a valutare in base al reddito della casa in questione.
Le tasse sull'affitto hanno conosciuto diverse fasi e diverse denominazioni: ora infatti si parla di TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) che ha sostituito l’IMU (Imposta Municipale Propria), varata dal Governo Monti, per le abitazioni principali ma che si aggiunge ad essa in tutti gli altri immobili. La TASI deve essere pagata per le abitazioni principali e la novità riguarda anche le persone che sono in affitto: quest’ultime infatti devono contribuire al pagamento dell’imposta insieme ai proprietari, in una misura che oscilla tra il 10% e il 30%. Non tutti i Comuni hanno fissato entro i termini previsti l’aliquota per la TASI che può essere pagata in due soluzioni (ottobre e dicembre) oppure in un’unica soluzione a dicembre per quegli Enti locali che non hanno stabilito l’aliquota nei tempi previsti. Il pagamento si effettua tramite l’apposito modello F24 (la transazione si effettua on line per somme superiori ai 1000 euro).Questi continui cambi di denominazione hanno spazientito e mandato in confusione i cittadini: si è passati infatti all’abolizione dell’ICI al ripristino della tassa con diverso nome, l’IMU, per passare poi alla TASI attraverso tutti i passaggi intermedi come IUC (Imposta Unica Comunale) e TARI (Imposta sui Rifiuti).
Tuttavia, per chiarimenti o dubbi si può consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate per avere un quadro più chiaro sulla situazione delle tasse sull'affitto, sia relativa all’abitazione principale che nel caso si fosse in affitto.
Cos'è la tassa di affitto "cedolare secca"
Sul versante delle locazioni sono infine state introdotte nuove agevolazioni fiscali dall'Agenzia delle Entrate; dal 7 aprile 2011 è infatti entrata in vigore il regime della Cedolare Secca, assieme alla cedolare secca pluriennale e all'acconto Irpef sulle abitazioni, proclamato dal Decreto legislativo numero 3 chiamata, “Disposizioni in materia di federalismo fiscale”.
Il regime della cedolare
Il regime della cedolare secca viene scelto liberamente dall'acquirente, è infatti definito facoltativo e opzionale e riguarda esclusivamente gli immobili ad uso abitativo e che presentino un tipo di accatastamento compreso tra A/1 e A/11. L'A/10 rimane fuori dal regime della cedolare secca perché riguarda gli immobili da adibire ad uffici.
Situazione degli anni precedenti
Visto il perdurare della crisi economica, il Governo Renzi aveva alcune misure per stimolare il mercato immobiliare, fermo sia per quanto riguarda le case rimaste invendute che per la scarsa richiesta di persone a chiedere affitti o ad acquistare immobili. Grazie allo Sblocca Italia, infatti, chi avesse comprato casa e l'avesse data in affitto tramite un canone concordato per un periodo di tempo uguale ad otto anni, avrebbe potuto ottenere in beneficio dei bonus fiscali uguale al 20% al costo di acquisto dell’immobile in questione. Il modello di questa impostazione legislativa è stato mutuato dalla Francia, Paese in cui questo sistema ha portato consistenti benefici all’economia. Nello Sblocca Italia erano stati previsti anche delle modifiche per quanto riguarda i lavori di ristrutturazione per i quali ci sarebbe piú stato bisogno di perdere tempo in autorizzazioni e permessi burocratici. Per tutte le informazioni sulle agevolazioni fiscali, i rapporti fisco-casa per acquisto e vendita, cartelle di pagamento e sanzioni pecuniarie, si può consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate alla sezione di riferimento.
Tasse sull’affitto: novitá 2021
Abbiamo giá accennato alla tassazione agevolata definita come "Cedolare Secca" relativa agli immobili dati in locazione ai fini abitativi. Ad essa, ricordiamolo, puó aderire il proprietario di uno o piú immobili che vengono dati in affitto, al momento della registrazione dello stesso contratto di locazione. Essa è una tassazione agevolata in quanto se il locatore (o proprietario) vi aderisce, pagherá una tassa d'affitto del 21% (per i contratti di locazione a canone libero) oppure del 10% (per i contratti di locazione a canone concordato).
Comunque, la cedolare secca va a sostituire l'Irpef sul reddito di origine fondiaria (relativo all'affitto di uno o piú immobili ad uso abitativo), oltre che pure l'imposta di registro e quella di bollo, a cui si aggiungono poi le addizionali. Come si puó notare, la cedolare secca, tra le tasse sull’affitto pendenti sugli immobili, risulta essere molto vantaggiosa per coloro che vi vogliono aderire. Tuttavia, come vedremo, alcune novitá vi sono state nel 2021 e che limita leggermente alcuni possibili benefici forniti da tale regime.
In particolare, a seguito della Legge di Bilancio 2021, si è voluto porre una limitazione ai casi in cui si tende ad applicare la tassazione del 21% per gli affitti di breve durata. Con la nuova normativa entrata in vigore nel 2021, un locatore potrá aderire alla cedolare secca per un numero limitato di abitazioni, fino ad un massimo di quattro di queste. Se si dovesse oltrepassare tale limite, si presumerá per il locatore una vera e propria attivitá imprenditoriale e, di conseguenza, il reddito relativo sará soggetta ad Irpef.
Ulteriore novitá, contenuta sempre nella Legge di Bilancio 2021, riguarda il pagamento relativo alla Cedolare Secca. Infatti, l'acconto di questa, che fino al 2020 era del 95%, adesso, dal 2021, passa al 100% dell'imposta dovuta relativamente all'anno precedente. Per quanto riguarda il resto di tale regime agevolato, non vi sono stati ulteriori cambiamenti e quindi le modalitá di adesione e di pagamento della Cedolare Secca restano uguali agli anni precedenti. Comunque sia, per
Introduzione sugli affitti (un po' di storia)
Dal Marzo 2011 è stata introdotta la Legge sulla Cedolare Secca sugli affitti, nonché quella pluriennale e anche un acconto Irpef sugli immobili stessi. Di cosa si tratta? Andiamo a conoscere bene la legge sulla cedolare secca e quali vantaggi vi sono stati in questi anni sia per i proprietari di abitazioni che per gli affittuari.
Quando si decide di prendere in affitto una nuova abitazione, così come quando si vuole acquistare una casa, sono tanti i fattori da valutare al fine di scegliere in modo oculato tenendo in considerazione soprattutto il budget a disposizione e le esigenze di colui che sta per effettuare la locazione.
È importantissimo soprattutto che, quando ci si appresta a prendere in affitto un immobile, si stipuli un regolare contratto di locazione. Il contatto d'affitto infatti, soprattutto nei casi di locazioni a studenti universitari, non viene sempre firmato; è bene però stipularne uno anche per aumentare la sicurezza e la regolarità dell'affitto stesso.
La cedolare secca sugli affitti è un'applicazione particolare che può essere richiesta da chi prende in affitto un immobile ad uso abitativo al momento di stipulare il contratto di locazione. La cedolare sugli affitti si può in alternativa applicare, mediante il Modello 69 o il documento telematico Siria, alla dichiarazione dei redditi.
Viene utilizzata in sostituzione all'Irpef e alle imposte di bollo e di registro. L'aliquota della cedolare secca sugli affitti è solitamente del 21%. La legge sulla cedolare secca sugli affitti sancisce inoltre quella pluriennale, che si basa su una revoca annuale con possibilità di scelta sulla durata,sui termini e sulle caratteristiche del contratto stesso.
Quando si decide di affittare un immobile è bene prestare molta attenzione soprattutto in merito al contratto che si andrà a firmare. Anche se spesso gli affitti soprattutto agli studenti universitari sono in nero, è invece sempre opportuno esigere un qualunque tipo di contratto, al fine di tutelare colui che prende in affitto un immobile o una stanza e il rapporto di locazione stesso. È dunque importante conoscere i tipi di contratto presenti sul mercato delle locazione, per sapere bene se è il caso di firmare un eventuale contratto, anche tenendo conto delle proprie esigenze personali ed economiche.
Esistono infatti diverse tipologie di contratti d’affitto, come quello di comodato d’uso. Ci possono inoltre essere locazioni agevolate, transitorie, sublocazioni o di natura prettamente commerciale come nel caso dell’affitto di un locale ad uso azienda o negozio.
Fonti normative della legge cedolare secca
La legge in merito alla cedolare secca presenta diverse fonti normative da conoscere, al fine di capirne i meccanismi della stessa. L’articolo 3 del Decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2001 è una delle fonte da tenere in considerazione per comprendere la cedolare secca.
Tale decreto sugli affitti prevede la facoltà di sottoporre a tassazione sostitutiva rispetto a quella ordinaria dell’Irpef il reddito fondiario che scaturisce da unità immobiliari affittate ad uso abitativo. Questo regime di tassazione prevede inoltre l’effettivo compimento della cedolare secca e della tassazione sostitutiva del 19% o del 21% a seconda della tipologia di contratto di locazione che verrà redatto e firmato.
Altra fonte primaria da tenere in considerazione è anche la Legge delega del 5 maggio 2009, numero 42 che prevede, a decorrere dell’anno 2011, che gli immobili ad uso abitativo, con annesse pertinenze, possano essere sottoposti a tassazione secondo quanto previsto dalla legge sulla cedolare secca.
Allo scopo di favorire l'uso della cedolare secca per alcune tipologie contrattuali, in particolare per quelle con locazione a canone concordato, col Decreto Legge n.102/2013 si è abbassata l'aliquota prevista, dal 19% al 15%. Questa misura riguarda, nello specifico, le locazioni per case od appartamenti situate nei Comuni ad alta densitá abitativa. In seguito, col Decreto Legge n.47/2014 (Decreto Casa), questa aliquota è stata ridotta ulteriormente al 10%, sempre per la stessa tipologia di contratti, tuttavia stipulati nel periodo intercorrente tra il 2014 ed il 2017.
Con la conversione definitiva in legge di quest'ultimo decreto, tale aliquota agevolata della cedolare secca è stata ampliata anche a contratti stipulati in Comuni dichiarati in stato d'emergenza per eventi calamitosi naturali o causati dall'uomo, nel quinquennio precedente all'entrata in vigore della legge, avvenuta poi a Maggio 2014. Un'ulteriore proroga, fino al 2019, al periodo di applicazione di questa riduzione è stata sancita con la Legge n.205/2017 (meglio conosciuta come Legge di Bilancio 2018).
Provvedimento dell'Agenzia delle Entrate per le locazioni di un appartamento
Con il Provvedimento esecutivo dell’Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011 sono inoltre state stabilite in modo approfondito tutte le pertinenze e le applicazioni della legge sulla cedolare secca in materia di locazioni di immobili ad uso abitativo, quali:
- la risoluzione numero 59/E del 25 maggio 2011 ha impostato i codici di tributo utili al versamento della somma da pagare mediante F24;
- la circolare 26/E ha invece dato indicazioni utili in merito all’applicazione della cedolare secca durante il primo anno e negli anni successivi.
Ultime novitá del 2020-21: cosa dice la normativa sull'affitto di casa
Con la Legge di Bilancio 2020 (Legge n.160/2019), si è assistito ad una nuova ed importante modifica della leggesulla cedolare secca. Infatti si è deciso di rendere permanente l'abbassamento dell'aliquota agevolata al 10%, a cui abbiamo accennato in precedenza. Inoltre, tale riduzione continuerá ad applicarsi anche per tutti quei contratti stipulati in Comuni dichiarati in stato d'emergenza per eventi calamitosi, sempre avvenuti nel quinquennio precedente al Maggio 2014.
Poi, il cosiddetto Decreto Crescita, cioé il Decreto Legge 34/2019, ha sancito l'abrogazione dell'obbligatorietá della comunicazione relativa alla proroga dell'adesione alla cedolare secca da parte degli interessati e pertanto anche dell'eventuale sanzione applicata, connessa naturalmente alla mancata comunicazione della stessa. Questa iniziativa normativa è andata proprio a modificare una norma del Decreto Legislativo 23/2011, quindi la legge sulla cedolare secca.
Speriamo che il nostro articolo sulla Legge sulla cedolare secca vi sia stato utile.
I contratti e gli immobili della cedolare secca
Tutti gli immobili di uso abitativo della categoria catastale da A1 a A11 sono contemplati da questo istituto. Sono esclusi gli uffici e gli studi privati, ma sono, invece, comprese le cantine e i box se fanno parte delle case o appartamenti affittati.
L'aliquota del 21% e 19%
Una particolarità della cedolare sugli affitti è che questa viene calcolata sull'intero importo annuo della locazione. Il valore degli altri regimi fiscali, infatti, dipendeva dall'85% del canone annuo.
Compensa questa diversità con aliquote diverse:
- 21% per i contratti a canone libero, ovvero quelli che hanno durata 4+4
- 19% per quelli a canone concordato, ovvero quelli che hanno durata 3+2
Tuttavia presenta degli svantaggi.
Una volta pagata la cedolare secca, non è più possibile modificare il canone mensile o annuo, neppure in riferimento agli aggiornamenti Istat. Non consente, inoltre, detrazioni fiscali di alcun tipo.
Per questa ragione, è conveniente in alcuni casi, mentre è preferibile il regime tradizionale in altri: generalmente risulta un'ottima scelta per chi trae grossi guadagni da numerosi appartamenti, mentre il risparmio è poca cosa per singole istanze d'affitto.
Moduli e pagamento dell'affitto
La scelta del regime fiscale da utilizzare dev'essere comunicata all'affittuario con raccomandata, il cui mancato invio fa cadere questa possibilità.
Per fare domanda è possibile servirvi dei sistemi telematici dell'Agenzia delle Entrate. In particolar modo di Siria, un software gratuito che richiede una semplice registrazione.
È possibile procedere se:
- i proprietari e gli affittuari non sono più di tre
- tutti i proprietari scelgono la cedolare sugli affitti come metodo tributario
- il contratto è per una sola unità abitativa
- La domanda dev'essere inviata entro 30 giorni dalla firma del contratto.
Il pagamento della cedolare sugli affitti, invece, avviene in due soluzioni.
In acconto viene versato il 95% della cifra, mentre il saldo viene versato secondo le scadenze rese note dall'Irpef.
Cosa prevede la legge per gli affitti "non legali"
Per far fronte al problema degli affitti in nero, il sette aprile scorso è entrato in vigore il decreto legislativo sul federalismo municipale. Il decreto prevede che gli affitti dovranno essere regolarizzati spontaneamente entro e non oltre sessanta giorni successivi all'entrata in vigore dello stesso, ovvero entro il sei giugno scorso.
Il decreto sul federalismo municipale contiene inoltre agevolazioni anche per chi affitta casa, grazie alla presenza della cedolare secca, ovvero una tassa a forfait che sostituisce il prelievo Irpef e pari al 21% dell'affitto, se il contratto è a canone libero, e del 19% se invece il contratto è a canone concordato.
Accordi tra Affittuari e Proprietari
Gli affitti agevolati nascono ulteriormente preventivamente, come accordi tra i vari organismi degli affittuari e dei proprietari e vengono molto utilizzati nei comuni ad alta densità abitativa; variano in base alla zona in cui si trova la casa da affittare e in base alla presenza o meno di contratti territoriali previsti per determinati comuni.
Il proprietario può revocare il contratto dando un preavviso di sei mesi e solo se intende operare ristrutturazioni oppure usarlo per lui, coniugi, figli o parenti fino al secondo grado.
Allo scadere del contratto d'affitto agevolato, può avvenire la proroga dello stesso per altri due anni, in mancanza di accordi; se invece manca la disdetta di uno dei soggetti interessati, viene rinviato di tre.
Come fare il versamento cedolare secca
Come per ogni tipo di contratto di locazione, anche per la cedolare secca è necessario il versamento di un una certa somma di denaro. Il versamento della cedolare secca si deve effettuare entro il termine stabilito per il pagamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.
Nel versamento della quota all'agenzia delle entrate, la legge prevede che i relativi rimborsi, le sanzioni, le eventuali liquidazioni, nonché la riscossione, i contenziosi e gli interessi si applicano seguendo le disposizioni previste per le imposte sul reddito.
L'articolo 3, comma 4 del decreto legislativo stabilisce inoltre che i versamenti in acconto della cedolare secca sono dell'85 % per tutto il 2011, mentre saranno del 95% a partire dal 2012.
L'acconto del versamento
Per i versamenti in acconto della cedolare secca per il 2011, ha effetto il decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12maggio 2011. L'acconto dovrà essere elargito in un'unica rata entro il 30 novembre 2011, se di importo inferiore ai 257,52 euro, e in due rate, se l'importo è superiore o parai a 257,52 euro.
A partire dal periodo di imposta del 2012, il versamento dell'acconto sulla cedolare secca, sarà pari al 95% dell'imposta che si doveva pagare l'anno prima. Esso dovrà inoltre essere pagato in un'unica rata entro il trenta novembre se di importo inferiore ai 257,52 euro, e in due rate (una del 40% più maggiorazione dello 0,40 %, entro il 6 luglio o 5 agosto – una del 60%, entro il 30 novembre), se l'importo è superiore o parai a 257,52 euro.
Nel secondo caso, la prima rata sarà del 40% e dovrà essere pagata entro il 16 giugno, o entro il 16 luglio con maggiorazione dello 0,40 %; la seconda rata si dovrà poi versare entro il 30 novembre nella misura del 60%. L'imposta verrà poi calcolata a saldo, nel caso in cui l'ammontare non sia superiore ai 51,65 euro.
La cedolare pluriennale
La Cedolare secca con opzione pluriennale prevede la deroga della stessa ogni anno; essa prevede infatti la scelta della durata e delle modalità di revoca del contratto, potendo optare anche per tutta la durata dello stesso. Chi decide per l'opzione pluriennale avrà inoltre la possibilità di una opzione parziale sugli immobili, con l'ulteriore possibilità di optare anche per una sola abitazione, qualora se ne possedesse più di una.
La cedolare secca pluriennale disciplina anche i casi di comproprietà di immobili, offrendo la possibilità ad ogni singolo proprietario di scegliere l'opzione più adatta alle proprie esigenze. Se si sceglie l'opzione pluriennale durante la registrazione del contratto, sarà necessario il modello telematico Siria; se si fa questa scelta a contratto già effettuato, essa dovrà invece avvenire entro lo scadere della data di versamento dell'imposta di registro, utilizzando il modello 69.
Se, infine, tra l'1 gennaio e il 7 aprile, oltre ad avere il contratto, l'acquirente ha già pagato la sua relativa imposta, l'opzione pluriennale dovrà effettuarsi tramite Modello Unico 2012 o 730/2012, della dichiarazione dei redditi. Le quote di acconto da versare nel 2011 sono dell'85 %. L'importo andrà pagata entro il 30 novembre se l'ammontare non è superiore ai 257,52 euro. È possibile anche il versamento in due rate del 40% e del 60%.
Tipi di contratti di affitto: conosci vantaggi fiscali e oneri
Contratti di affitto di libero mercato
I contratti di affitto di libero mercato si fondano sulla contrattazione libera che avviene fra il proprietario ed il diretto interessato.
Un contratto di questo tipo ha la durata obbligatoria di 4 anni a cui si aggiungono 4 anni di rinnovo. Le caratteristiche di questo tipo di contratto di affitto sono, oltre alla durata, l'assenza di:
- agevolazioni fiscali,
- restrizioni sull'entità del canone
- uno schema di contratto.
Contratti concertati
I contratti di affitto di questo tipo hanno come caratteristica principale quella di una limitazione dei canoni di affitto, basati su degli accordi pregressi fra la proprietà edilizia e gli inquilini dell'abitazione di riferimento.
Questo tipo di contratti di affitto si suddivide inoltre in tre tipologie: ad uso abitativo, ad uso transitorio e ad uso studenti.
Ad uso abitativo
Il contratto di affitto ad uso abitativo prevede un contratto di 4+4 anni, oppure di 3+2 anni ed un canone fissato da un accordo fra i Sindacati degli inquilini e l'Associazione proprietari, variabile a seconda del comune di riferimento.
Le agevolazioni fiscali per il proprietario sono le seguenti: imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo, Ici ridotta a seconda del comune di riferimento.
Ad uso transitorio
Il contratto di affitto ad uso transitorio è una tipologia particolare che dipende da determinate situazioni personali legate al proprietario o all'inquilino.
La durata del contratto è compresa fra uno e 18 mesi non rinnovabili, il canone è concertato come nella tipologia di affitto precedente e non vi sono agevolazioni fiscali.
Ad uso studenti
I contratti di locazione a studenti universitari varia da un minimo di 6 ad un massimo di 36 mesi di durata, è fissato da un accordo fra sindacati, Università e associazioni studentesche, e prevede agevolazioni fiscali per il proprietario pari a un'imposta di registro ridotta del 30%, Irpef sul 59,5% del canone annuo.
Compravendita preliminare
Quando si avvia la pratica di compravendita di un immobile, la modalità più sicura per garantire l'acquirente da eventuali ripensamenti del venditore, è quella che prevede la trascrizione del preliminare di vendita. In pratica, ci si affida ad un notaio il quale va ad autenticare il contratto preliminare di compravendita della casa inserendolo nei registri immobiliare. Tale trascrizione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla firma del contratto.
Perché è necessario trascrivere il contratto preliminare
Può suonare strano il fatto di dover affidarsi ad un notaio che registri un documento così importante come il contratto di compravendita: per definizione, dovrebbe essere necessaria la firma di entrambe le parti affinchè non possano esserci dubbi sulla sua validità.
In realtà, la trascrizione del preliminare di vendita di un immobile è fondamentale, in quanto l'obbligo sancito dal contratto ha effetto esclusivamente sulle due parti in compravendita: questo significa che il venditore può vendere lo stesso fabbricato a terze parti, così come può iscrivere ipoteche. Ecco perchè allora diventa di importanza primaria la trascrizione da parte di un notaio che verifichi e registri correttamente l'operazione.
Cosa garantisce la trascrizione
Grazie alla registrazione da parte del notaio, si va ad acquisire una sorta di diritto di prelazione sull'immobile che si ha intenzione di acquistare: ci si garantisce dunque a fronte di successive trascrizioni da parte di altri soggetti intervenute in seconda istanza nella compravendita.
La trascrizione tutela dai fallimenti
Trascrivere il preliminare assume un ruolo di fondamentale importanza qualora si acquisti la casa da un'impresa: infatti, nel caso l'azienda fallisse, si riceve la massima tutela dalla trascrizione; l'acquirente, in pratica, diventerà il primo dell'elenco dei soggetti creditori nei confronti dell'impresa che ha dichiarato fallimento.
Questo tipo di priorità va a decadere se non si è trascritto il contratto definitivo entro un anno dalla data del rogito indicata nel contratto preliminare.
Quando conviene trascrivere il preliminare?
Secondo quanto detto finora, è conveniente pagare un notaio che inserisca il contratto preliminare nei registri immobiliare nei seguenti casi:
- si rischia che il contratto non sia adempiuto;
- trascorre un ampio lasso di tempo fra la firma del preliminare e la data del rogito
- la caparra versata per garantirsi l'acquisto dell'immobile è elevata
- il venditore è a rischio insolvenza
Affitto irregolare e conseguenze
Il fenomeno degli affitti irregolari o "in nero" è purtroppo diffuso in diverse città e province italiane, in particolar modo nelle aree metropolitane e nelle sedi universitarie. Questa problematica interessa non solo chiunque sia alla ricerca di un'abitazione da affittare, ma coinvolge soprattutto gli studenti fuorisede, che risultano essere più esposti a queste pratiche illegali per diverse ragioni. Spesso, le conseguenze e le penalizzazioni derivanti dall'affitto irregolare o in nero vengono sottovalutate sia dagli inquilini che dai locatori.
Entrambe le parti si espongono a rischi e sanzioni per evasione fiscale, che vengono spesso minimizzate. Ma in quali circostanze un affitto può essere considerato irregolare o "in nero"? E quali sono le conseguenze che entrambe le parti potrebbero affrontare se venisse scoperta la loro pratica illegale? Approfondiamo questo tema, cercando di chiarire le singole situazioni illecite e le relative sanzioni e conseguenze dal punto di vista giuridico.
Un affitto si considera irregolare o "in nero" quando il contratto non viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate e non si versano le relative imposte, come previsto dalla legge italiana. In pratica, si tratta di un accordo verbale tra le parti, che non prevede alcuna tutela legale.
Le conseguenze per il locatore includono la possibile imposizione di sanzioni amministrative e fiscali, come multe e il pagamento degli arretrati dovuti all'erario. Inoltre, il locatore potrebbe essere perseguito penalmente per evasione fiscale, con pene che possono variare a seconda della gravità del caso.
Per quanto riguarda gli inquilini, anch'essi rischiano di incorrere in sanzioni amministrative e fiscali, oltre a perdere eventuali agevolazioni fiscali previste per gli affitti regolari, come la detrazione d'imposta. Inoltre, l'assenza di un contratto scritto e registrato li espone a possibili abusi da parte del locatore, come sfratti arbitrari o mancato rispetto delle condizioni concordate.
In conclusione, affittare o prendere in affitto un immobile in maniera irregolare o "in nero" espone entrambe le parti a rischi legali, fiscali e finanziari. È quindi importante informarsi sulle leggi e le normative in materia di locazioni, per garantire una situazione regolare e sicura sia per locatori che per inquilini.
Quando l'affitto è in nero
Ogni contratto di locazione o affitto di beni immobili con una durata maggiore di 30 giorni deve essere registrato dal locatore entro un mese dall'accordo. Per contratti più brevi di 30 giorni, non è richiesta la registrazione. Ci sono però diverse situazioni anomale che possono presentarsi.
Una di queste è il cosiddetto "doppio contratto", dove il locatore fa sottoscrivere all'inquilino due contratti: uno ufficiale e registrato con un canone di affitto più basso rispetto a quello effettivamente corrisposto, e l'altro non registrato e in nero, che indica l'importo reale pagato. In questo scenario, solamente il primo contratto risulta legittimo e valido, mentre il secondo è considerato nullo e privo di vincoli legali tra le parti.
Alcune situazioni frequenti riguardano accordi orali (vale a dire, locazioni senza alcun documento scritto) o contratti stipulati tra locatore e inquilino senza registrazione. In queste circostanze, gli effetti di tali accordi, siano essi verbali o non registrati, risultano invalidi tra le parti coinvolte. Tuttavia, entrambe le parti potrebbero incorrere in ripercussioni negative a seguito di queste irregolarità.
Sanzioni
In generale, le ripercussioni per il locatore in caso di anomalie nel contratto di locazione sono considerevolmente serie, sia dal punto di vista fiscale che legale. Ad esempio, nel caso di doppio contratto, il locatore potrebbe essere denunciato dall'inquilino e obbligato a rimborsare le somme extra percepite rispetto al contratto ufficiale. Inoltre, il locatore potrebbe non riuscire a sfrattare l'inquilino, poiché il contratto registrato rimane valido, anche per la durata stabilita. L'inquilino ha diritto a intraprendere azioni legali durante il periodo di locazione e, in ogni caso, entro 6 mesi dalla data in cui lascia l'abitazione.
Dal punto di vista legale-civile, il locatore non può ricorrere a una procedura semplificata di sfratto, ma deve seguire quella ordinaria (più lunga) se l'inquilino non effettua i pagamenti o non desiste dall'abitazione. Inoltre, il locatore non può richiedere un'ingiunzione di pagamento per gli affitti arretrati. Al contrario, l'inquilino può persino richiedere il rimborso degli affitti versati, poiché il contratto privato tra le parti è nullo.
L'unica soluzione per il locatore è redigere e registrare un nuovo contratto (che regolarizzi soltanto i rapporti con le autorità fiscali) o effettuare il "ravvedimento operoso" entro un anno dalla firma del contratto originale, riducendo le sanzioni previste in questi casi.
