I terreni agricoli sono considerati beni immobili, così come i terreni edificabili e gli appartamenti. Per plusvalenza si intende l’aumento di valore realizzato entro un determinato periodo di tempo. A differenza di altri redditi da capitale questo valore non è calcolato sulla base imponibile dell'IRPEF, però, essendo indice di una maggiore capacità contributiva, è tassato attraverso imposte dirette.
Menu di navigazione dell'articolo
- Cosa è il valore catastale?
- Gruppi di Acquisto Terreni (GAT). Ritorna alla terra e ci guadagni!
- Le disposizioni di legge sui terreni agricoli
- Beneficiari e scadenze della plusvalenza sui terreni agricoli
- Modalità di Pagamento
- Valore di mercato ed imposte
- La TASI: ecco di cosa si tratta
- FAQ
La rivalutazione conviene specie in caso di vendita. Infatti la plusvalenza, cioè il guadagno risultante dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto dell'area, è tassato con le aliquote ordinarie previste per le imposte sui redditi. Se il terreno è stato acquistato recentemente, ed era già edificabile al momento dell'acquisto, la plusvalenza può essere minima.
Chi invece è proprietario dei terreni da molto tempo, magari acquistati come terreni agricoli, può essere costretto a pagare un’imposta molto alta. Ecco perché può convenire la rivalutazione del costo fiscale del terreno al prezzo dell'imposta sostitutiva, pari al 4% del suo valore. Questo valore sarà considerato come valore iniziale del terreno al momento della rivendita. Se questa avviene entro breve tempo, senza che sia aumentato ancora il valore del terreno, non c’è alcuna plusvalenza per i terreni. L'alternativa è il pagamento dell'aliquota Irpef. L'imposta sostitutiva è pari al 20% sulla plusvalenza che, tuttavia, non può essere chiesta su terreni sui quali si è operata una lottizzazione. La differenza è che il 4% è computato sull'intero valore del terreno mentre il 20%, com'è stato appena chiarito, sulla sola plusvalenza.
La convenienza dell'uno o l'altro metodo dipendono essenzialmente dal valore del terreno: è bene operare pochi calcoli casalinghi per avere un'idea della scelta migliore.
Considerate che un elemento che fa aumentare molto la plusvalenza è il cambiamento dello stato del terreno che viene modificato da “agricolo” ad “edificabile”.
Cosa è il valore catastale?
Il valore catastale è la base di calcolo per il pagamento di alcune imposte e differisce di valore a seconda dell’immobile, classificati secondo un certo criterio (appartenenti per esempio al gruppo A,B,C,D,E); esiste inoltre anche un altro valore, al di fuori di quelli dei fabbricati, che è riferito ai terreni non edificabili. Il valore catastale si ottiene quindi attraverso la moltiplicazione della rendita catastale con il coefficiente stabilito secondo la classificazione degli immobili appena illustrata.
Valore catastale, svolta per i terreni agricoli
Per quanto riguarda il valore catastale dei terreni agricoli, arriva una buona notizia per il settore dell’agricoltura: infatti durante la stesura del disegno di legge per la riforma fiscale, i terreni agricoli sono stati esclusi dalla revisione del catasto. Ciò significa che i terreni agricoli non subiranno nessun aumento derivante dalla rivalutazione.
Allargando il discorso, sospiro di sollievo anche per quanto riguarda i fabbricati rurali, che nell’attuale stesura della delega, sono esclusi dalla revisione del catasto. Viva soddisfazione è stata espressa dal Ministro Mario Catania che ha sostenuto l’impegno del Governo per evitare che sia svantaggiata la competitività delle imprese in questo settore.
Il dibattito sull’IMU aveva scatenato feroci polemiche che vedevano da una parte il Ministero dell’Economia e dall’altra le associazioni agricole e il testo successivo è stato rivisto grazie a delle modifiche apportate nella legge delega. Tuttavia, si pensa che in futuro sarà comunque apportata la revisione del valore catastale dei terreni agricoli, per aggiornare la reale evoluzione economica per ciò che riguarda la redditività dei terreni stessi.
Come valutare questo tipo di possedimenti
Per determinare il valore catastale dei terreni agricoli occorre rivalutare del 25% il reddito dominicale del terreno, tenendo come riferimento il valore del 1° gennaio dell'anno in questione, e poi moltiplicare il risultato per 110 o 130.
Si utilizza il primo moltiplicatore per i coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla previdenza agricola. Sono coltivatori diretti i piccoli imprenditori che lavorano il terreno ricorrenti alla propria manodopera e a quella della sola famiglia; sono imprenditori agricoli professionali (IAP) coloro che gestiscono direttamente o tramite società i terreni impiegando almeno il 50% del proprio impegno lavorativo. Tutti gli altri utilizzano il 130.
Per facilitare il calcolo del valore catastale dei terreni agricoli, è possibile utilizzare questo schema:
- Valore terreno x 1,25 = Reddito dominicale
- Reddito dominicale x 110 o 130 = Valore catastale
- L'aliquota Imu, inoltre, varia da una percentuale pari a 0,46 a una pari a 1,06. Il range è determinato dalla possibilità dei Comuni di varia di uno 0,3% tale importo.
Valore catastale dei terreni agricoli e Agevolazioni Imu
Sono tuttavia disponibili interessanti agevolazioni Imu per questo tipo di proprietà.
I terreni di cui sopra sono soggetti all'imposta limitatamente alla parte di valore che eccede il tetto dei 6.000€, con le riduzioni seguenti:
- Riduzione del 70% sul reddito successivo ai 6.000€ sino ai 15.000€
- Riduzione del 50% sino ai 25.000€
- Riduzione del 25% sino ai 32.000€
Gruppi di Acquisto Terreni (GAT). Ritorna alla terra e ci guadagni!
Quante volte avete desiderato mollare tutto - la routine di un lavoro che non si ama, la vita frenetica e poco salutare della città – per tornare ad una vita più sana, a contatto con la natura, con la soddisfazione di sentirsi autosufficienti con il raccolto della propria terra e magari riuscire anche a guadagnarci. Il confronto con la realtà, poi, induce spesso a rinunciare a qualsiasi iniziativa, ma una valida alternativa è fornita dai GAT o Gruppi di Acquisto Terreni, vale a dire associarsi a un gruppo di persone per acquistare con quote paritarie un appezzamento di terra e farne un’impresa.
Perché scegliere di costituire un GAT?
Proseguiamo il nostro articolo sul valore catastale dei terreni agricoli. Quando ci si informa sui costi di un terreno agricolo e sulle procedure per avviare un’impresa agricola, spesso si rimane sconfortati soprattutto dai costi da affrontare e dagli oneri fiscali che nel caso dell’imprenditoria agricola sono pesantissimi, per non parlare del confronto con le economie di scala, dell’estensione del terreno in rapporto alle colture e al loro effettivo rendimento, la specificità del terreno.
Come superare tutti questi ostacoli senza rinunciare ad un’idea imprenditoriale valida? La soluzione l’hanno trovata due professionisti di Mantova: l’avv. Rosanna Montecchi e il commercialista Gianluca Marocci che nel 2009 per primi concepirono e costituirono in Italia il GAT – oggi un marchio riconosciuto. L’intuizione di base è la seguente: riunire un gruppo di persone – da 50 a 100 – per l’acquisto di un fondo o terreno agricolo piuttosto grande e consistente (più vantaggioso rispetto ai costi dei piccoli appezzamenti) e costituirsi in forma societaria per superare le problematiche di ordine fiscale e garantire un rendimento sull’investimento.
Una volta acquistato il terreno vi sono due possibilità:
- Affittarlo (e il rendimento dell’investimento oscilla tra l’1 e il 2 % del valore del terreno); o
- Lavorarci direttamente (in questo caso il rendimento varia molto, a seconda dell’impegno, delle competenze e capacità professionali e richiede ulteriori investimenti).
Come investire in un GAT
Per aderire ad un gruppo di acquisto, occorre prima manifestare il proprio interesse presso il G.A.T. Italia compilando il modulo di “Manifestazione d’interesse”. Quando si raggiunge il numero minimo di adesioni nella propria zona di residenza o quella di preferenza indicata nel modulo, il soggetto sarà ricontattato e ulteriormente informato sulle procedure successive.
Se il richiedente è già in possesso di un terreno o di un’attività avviata deve contattare direttamente il GAT e si valuterà la formula più adatta per la costituzione di un nuovo gruppo.
Le disposizioni di legge sui terreni agricoli
2001
Già secondo gli articoli 5 e 7 della legge 448/2001 era possibile rivalutare i terreni agricoli, edificabili e lottizzati, e le partecipazioni societarie non quotate, qualificate o meno. Questa agevolazione ha lo scopo di ridurre o addirittura azzerare la plusvalenza prevista dagli articoli 67 e 68 del Tuir.
2012
La Legge di stabilità del 2012, attraverso l'articolo 1 della Legge n. 228/2012, ha introdotto significative modifiche alla normativa preesistente, incidendo in modo particolare sulla gestione fiscale dei terreni. Questa evoluzione legislativa ha confermato e precisato la possibilità per i proprietari di terreni di procedere con la rivalutazione degli stessi. Il fine primario di questa disposizione è quello di offrire agli interessati un meccanismo attraverso il quale è possibile ridurre l'importo della plusvalenza imponibile in occasione della vendita del bene.
La plusvalenza, ovvero l'incremento di valore che un terreno acquisisce nel tempo tra l'acquisto e la vendita, rappresenta una componente fondamentale nella determinazione dell'onere fiscale a carico del venditore. Tradizionalmente, l'ammontare della plusvalenza realizzata costituisce base imponibile per il calcolo delle imposte dovute in seguito alla cessione del bene. La possibilità di rivalutare il terreno, come introdotta dalla Legge di Stabilità del 2012, permette di aggiornare il valore di acquisto del bene ai valori di mercato attuali o a un valore convenzionalmente stabilito, riducendo di fatto la differenza tra il prezzo di vendita e il valore di acquisto riconosciuto ai fini fiscali. Questo meccanismo ha l'effetto di diminuire l'importo della plusvalenza imponibile e, di conseguenza, l'onere fiscale gravante sulla transazione.
La riforma ha, dunque, introdotto un elemento di flessibilità nella gestione fiscale dei beni immobiliari, offrendo ai proprietari di terreni uno strumento utile per l'ottimizzazione del carico tributario associato alle operazioni di vendita. Questa opzione si rivela particolarmente vantaggiosa in un contesto economico in cui il valore degli immobili può subire variazioni significative nel tempo, permettendo di adeguare la base imponibile alla realtà del mercato immobiliare.
La rivalutazione dei terreni prevista dalla Legge di Stabilità del 2012 si colloca in un quadro più ampio di misure volte a stimolare l'economia attraverso la razionalizzazione del sistema fiscale e la promozione di investimenti nel settore immobiliare. In questo contesto, la normativa mira a creare condizioni più favorevoli per il mercato immobiliare, incentivando la circolazione dei beni e contribuendo a una maggiore equità fiscale.
In sintesi, la modifica apportata dalla Legge di Stabilità del 2012 alla disciplina della rivalutazione dei terreni rappresenta un passo importante verso un sistema fiscale più aderente alla realtà economica e più favorevole alle esigenze di proprietari e investitori immobiliari. Confermando e dettagliando la possibilità di rivalutare i terreni, la legge offre un'opportunità concreta per la gestione ottimale delle plusvalenze immobiliari, con riflessi positivi sia per i singoli che per l'economia nel suo complesso.
2013
- Legge di Stabilità 2013: Introduzione di misure volte a stimolare l'economia, inclusi potenziali incentivi fiscali e misure per il settore agricolo.
2014
- Legge di Stabilità 2014: Possibili agevolazioni per il settore agricolo, comprese modifiche fiscali atte a supportare le aziende agricole.
2015
- Pacchetto Latte: Misure per sostenere i produttori di latte e i terreni agricoli utilizzati per la produzione casearia.
2016
- Legge di Bilancio 2016: Introduzione di incentivi per giovani agricoltori e investimenti in tecnologie agricole innovative.
2017
- Decreto Legislativo n. 228/2017: Riforma della PAC (Politica Agricola Comune) con implicazioni per la gestione dei terreni agricoli, incentivi e sovvenzioni.
2018
- Legge di Bilancio 2018: Ulteriori incentivi per l'agricoltura biologica e sostenibile, nonché per l'innovazione tecnologica nel settore agricolo.
2019
- Decreto Crescita: Misure per il sostegno dell'economia, con potenziali benefici per il settore agricolo attraverso incentivi fiscali e finanziamenti.
2020
- Misure COVID-19: Introduzione di sovvenzioni, prestiti agevolati e altre forme di sostegno per gli agricoltori colpiti dalla pandemia.
2021
- Next Generation EU - PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza): Investimenti e riforme previsti anche per il settore agricolo, con focus su sostenibilità, digitalizzazione e innovazione.
2022
- Legge di Bilancio 2022: Continuazione degli investimenti nel settore agricolo con particolare attenzione alla transizione ecologica e alla digitalizzazione.
È importante notare che, oltre alle leggi e ai decreti nazionali, le regioni italiane possono introdurre proprie normative specifiche per il settore agricolo, pertanto alcune modifiche potrebbero variare in base alla regione di riferimento. Inoltre, le politiche e le misure legate alla PAC (Politica Agricola Comune) dell'Unione Europea hanno un impatto significativo sul settore agricolo italiano, influenzando la gestione dei terreni agricoli, le pratiche agricole sostenibili e l'accesso ai fondi europei.
Beneficiari e scadenze della plusvalenza sui terreni agricoli
Possono usufruire della rivalutazione della plusvalenza dei terreni agricoli i lotti – sia meramente agricoli che edificabili – posseduto entro il primo gennaio 2013. I proprietari devono essere persone fisiche che non agiscono in maniera imprenditoriale o società semplici ed enti commerciali sia residenti che non nella zona di locazione. Gli unici terreni esclusi da questa possibilità sono quelli posseduti da aziende e ditte.
È possibile versare l'imposta o in un'unica soluzione oppure dividendola in tre rate. Se si sceglie la prima opzione, occorre versare l'imposta del 4% entro il 30 giugno tramite il modello F24 (al codice 8056). Invece, se si sceglie la rateizzazione, le rate dovranno essere versate il 30 giugno del 2013, del 2014 e, la terza, del 2015. Tuttavia, la seconda e l'ultima saranno tassate di un interesse del 3%.
Tassazione: le Implicazioni Fiscali
La tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli rappresenta una tematica cruciale e di vasta portata per tutti coloro che sono coinvolti nel settore agricolo, siano essi agricoltori, investitori, o semplici proprietari terrieri. Questo argomento assume particolare importanza in quanto incide direttamente sulla gestione finanziaria e fiscale delle attività agricole, influenzando le decisioni di vendita, acquisto o mantenimento dei terreni agricoli. Le normative fiscali che regolamentano la plusvalenza, ovvero l'incremento di valore che un terreno agricolo può acquisire nel tempo, sono complesse e soggette a variazioni significative a seconda del contesto legislativo di ogni paese. Di conseguenza, avere una chiara comprensione di tali norme è essenziale per navigare con sicurezza nel complesso mondo dell'imposizione fiscale sui beni immobili agricoli.
Contesto Italiano della Tassazione sulla Plusvalenza dei Terreni Agricoli
In Italia, la tassazione delle plusvalenze realizzate dalla vendita di terreni agricoli è disciplinata da un insieme di norme fiscali che tengono conto di vari fattori, quali la natura del proprietario (persona fisica, azienda, ente), la durata del possesso del terreno prima della vendita, e la destinazione d'uso del terreno stesso. La legislazione italiana prevede che le plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni agricoli possano essere soggette a imposizione fiscale, con aliquote e modalità che variano in base a specifiche condizioni.
Fattori Determinanti nella Tassazione
Durata del Possesso: La durata del possesso del terreno agricolo prima della sua vendita è un fattore determinante. Generalmente, la normativa prevede trattamenti fiscali differenziati per i terreni posseduti per un periodo inferiore o superiore a determinati anni, con l'intento di favorire l'investimento a lungo termine nel settore agricolo.
Natura del Proprietario: La tassazione può variare a seconda che il proprietario del terreno sia una persona fisica, una società o un ente. Le persone fisiche possono beneficiare di esenzioni o riduzioni fiscali sotto certe condizioni, mentre le aziende agricole sono soggette a normative specifiche che tengono conto della loro attività economica.
Destinazione d'Uso del Terreno: La destinazione d'uso del terreno al momento della vendita, che può essere classificata come agricola o edificabile, influisce sul regime fiscale applicabile. I terreni edificabili, ad esempio, possono essere soggetti a una tassazione più elevata rispetto ai terreni utilizzati esclusivamente per attività agricole.
Implicazioni per Agricoltori e Investitori
Per gli agricoltori e gli investitori, comprendere la tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli è fondamentale per ottimizzare la gestione fiscale e prendere decisioni informate riguardo all'acquisto, alla vendita o al mantenimento di proprietà agricole. Una pianificazione fiscale adeguata può contribuire a minimizzare l'onere fiscale, massimizzare il ritorno sugli investimenti e evitare spiacevoli sorprese sotto forma di addebiti fiscali imprevisti.
Strategie di Pianificazione Fiscale
La pianificazione fiscale strategica può includere l'analisi del timing di vendita dei terreni, l'ottimizzazione della struttura di proprietà e l'esplorazione di possibili esenzioni o incentivi fiscali offerti dalla legislazione italiana. È altresì importante restare aggiornati sulle evoluzioni legislative che possono incidere sul regime fiscale applicabile alle plusvalenze dei terreni agricoli.
La Plusvalenza dei Terreni Agricoli
La plusvalenza è la differenza tra il prezzo di vendita di un terreno agricolo e il suo costo originale. Questo valore rappresenta il guadagno ottenuto dalla vendita di un terreno agricolo e, di conseguenza, può essere soggetto a tassazione.
Normativa Italiana
In Italia, la tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli è disciplinata dal Decreto Legislativo 504/1992. Secondo questa normativa, la plusvalenza generata dalla vendita di terreni agricoli è considerata reddito agrario e soggetta all'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF).
Aliquota Fiscale
L'aliquota fiscale applicata alla plusvalenza dei terreni agricoli dipende dalla durata della detenzione del terreno. In particolare, se il terreno è stato posseduto per meno di cinque anni, la plusvalenza è soggetta all'aliquota ordinaria dell'IRPEF, che varia in base al reddito complessivo del contribuente. Tuttavia, se il terreno è stato posseduto per più di cinque anni, si applica un'aliquota agevolata del 20%.
Esenzione per Agricoltori
È importante notare che gli agricoltori professionisti possono beneficiare di un'agevolazione fiscale che prevede l'esenzione dalla tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli. Per essere considerati agricoltori professionali, è necessario soddisfare determinati requisiti, tra cui la detenzione del terreno per almeno cinque anni e la produzione di reddito principalmente attraverso l'attività agricola.
Modalità di Pagamento
La tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli è generalmente pagata attraverso il modello F24, che permette ai contribuenti di versare l'importo dovuto direttamente all'Agenzia delle Entrate. È importante assicurarsi di effettuare il pagamento entro i termini stabiliti per evitare sanzioni o interessi di mora.
La tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli è un aspetto importante da considerare per gli agricoltori e gli investitori che operano in questo settore. La normativa fiscale può variare da paese a paese, quindi è fondamentale essere ben informati sulle leggi fiscali locali. In Italia, la tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli è regolamentata dal Decreto Legislativo 504/1992 e può variare in base alla durata della detenzione del terreno. Gli agricoltori professionisti possono beneficiare di esenzioni fiscali, ma è necessario soddisfare specifici requisiti. Per gestire correttamente la tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli, è consigliabile consultare un professionista esperto in materia fiscale.
Valore di mercato ed imposte
Il valore di mercato è completamente diverso se il terreno è edificabile o agricolo e sul valore del terreno si applicano le imposte sulla vendita tassata con aliquote diverse in base alla sua destinazione agricola o edificabile. Ecco nel dettaglio le aliquote di imposta che si applicano:
- l'imposta pari al 18% del prezzo alla vendita di terreni agricoli;
- l'imposta si riduce all'11% per gli imprenditori agricoli e si abbassa ulteriormente all'1% per i coltivatori diretti;
- per i terreni edificabili l'imposta è dell'11%, se a vendere è un'impresa si applica l'Iva nella misura del 20%.
E' dunque importante prima dell'acquisto del terreno edificabile sapere se un terreno è edificabile o agricolo e stabilire con certezza in quale momento un terreno agricolo diventa edificabile, o viceversa.
Acquisto di un terreno edificabile: eliminare la plusvalenza
Nelle operazioni di acquisto del terreno edificabile, ci si imbatte spesso nella plusvalenza, un valore che pesa nelle tasche degli acquirenti.
La plusvalenza è la differenza fra il valore di vendita del terreno e quello iniziale di acquisto. Un caso tipico di plusvalenza è quando un terreno da agricolo diventa edificabile: in questo, come in molti altri casi, è il compratore che ne paga il prezzo visto che il semplice passaggio di categoria fa lievitare i prezzi, e di molto.
Per evitare quest'aumento, la Legge di Stabilità del 2012 ha introdotto la possibilità di rivalutare i terreni in un momento precedente all'acquisto del terreno edificabile, in modo tale che sia il proprietario a farsi carico dell'aggiustamento di categoria e non il cliente finale.
Tramite il modulo F24 e il codice 8056 è possibile versare l'imposta sostitutiva del 4% finalizzata ad eliminare (o ridurre) la plusvalenza. È altresì necessario stabilire il nuovo valore del terreno e quest'operazione può essere eseguita solo tramite una perizia giurata operata da architetti, ingegneri, geometri o altri professionisti iscritti ai rispettivi Albi.
In alternativa è possibile versare un'imposta sostitutiva del 20% sulla plusvalenza (e non, come l'imposta sostitutiva che è valutata sull'intero valore del terreno) all'Irpef. In questa maniera è il venditore che si prende carico della plusvalenza nei confronti dei cliente che effettua l'acquisto del terreno edificabile.
L'Imu: ecco come funziona nel caso dell'acquisto di un terreno edificabile
Prima di procedere con l'acquisto del terreno edificabile è bene considerare tutte che le spese che si presenteranno dopo la compravendita e l'Imu è una di queste.
I parametri che stabiliscono il valore dell'imposta per quello che riguarda questi terreni sono:
- L'ubicazione del terreno;
- L'esatta Area edificabile e l'area agricola che la circonda;
- Vincoli urbanistici decretati dal Comune
In ogni caso, l'aliquota è quella ordinaria dello 0,76%, tuttavia, come per tutte le aliquote, i Comuni hanno la possibilità di modificare tale valore di uno 0,3%. Il moltiplicatore – valore necessario per il calcolo Imu – è il 110.
La TASI: ecco di cosa si tratta
Tra le tasse da pagare sull'acquisto del terreno edificabile vi è anche la TASI, ovvero un tributo che va versato al comune sui servizi indivisibili, ovvero tutti quei servizi erogati dal Comune e utilizzati dai cittadini indipendentemente dalle loro singole esigenze, tra questi rientrano l’illuminazione pubblica, la manutenzione sia stradale che del verde, la vigilanza urbana.
La TASI deve però essere pagata sia dal proprietario che dal detentore dell’immobile in base alle aliquote e alle quote che vengono stabilite dal Comune e quindi sono variabili.
La TASI è una tassa che viene formalmente divisa per numero di proprietari: ogni proprietario deve pagare la propria quota di possesso, ma spesso è uno solo a farsene carico e a pagare l’intera somma, esattamente come per avviene per gli affittuari: formalmente ognuno ha una quota da pagare, ma è sempre preferibile che vi sia un unico versamento.
Il Comune, in ogni caso può rivalersi su un proprietario o su un inquilino nel caso in cui le altre quote di possesso non venissero pagate, ma ciò non vale per il proprietario nei confronti del o degli inquilini, perciò state tranquilli, se siete possessori di una casa attualmente affittata ma l’inquilino non dovesse pagare la TASI, il Comune non potrà richiedervela.
Come si calcola e quanto si paga
Calcolare la TASI per l'acquisto del terreno edificabile è come calcolare l’IMU, solo che bisogna prestare attenzione e non procedere meccanicamente perché in questo caso le aliquote sono espresse “per mille”.
Ad esempio, se due coniugi sono proprietari al 50% di un appartamento con rendita catastale che ammonta a 400 euro e l’aliquota stabilita dal loro comune è del 2.5 per mille allora dovranno effettuare il seguente calcolo: 400 x 1.05 x 160 x 2.5 /1000 e il risultato va poi diviso per due al fine di trovare la cifra esatta di ciascuno. Lo stesso sarà per l'acquisto del terreno edificabile.
Per quanto riguarda la cifra, come abbiamo già detto, è il comune a stabilire le aliquote in base ai servizi indivisibili che esso offre, definendo le aliquote sia del proprietario che degli eventuali affittuari.
In ogni caso vi consigliamo di conoscere la delibera del comune poiché questa potrebbe descrivere eventuali agevolazioni a favore di determinate tipologie di nuclei familiari, adottando in genere il metodo tramite ISEE: si utilizza questo al fine di poter agevolare tramite delle detrazioni quei nuclei familiari che si trovano in condizioni di disagio economico.
FAQ
Cos'è un terreno edificabile?
Un terreno edificabile è una porzione di terra su cui è permesso costruire strutture residenziali, commerciali o industriali in base alla pianificazione territoriale e alle norme edilizie locali. È importante notare che non tutti i terreni sono edificabili e la possibilità di costruire può variare notevolmente in base a vari fattori, come la posizione, la zonizzazione e le restrizioni ambientali o storiche.
Quali sono i passaggi chiave per l'acquisto di un terreno edificabile?
L'acquisto di un terreno edificabile comporta vari passaggi, tra cui:
- Ricerca del terreno: Devi individuare un terreno che si adatti alle tue esigenze in termini di dimensioni, posizione, prezzo e potenziale di edificabilità.
- Verifica dell'edificabilità: Prima di procedere all'acquisto, dovresti verificare che il terreno sia effettivamente edificabile. Questo può richiedere la consultazione del piano regolatore comunale o la richiesta di un certificato di destinazione urbanistica.
- Valutazione del costo totale: Oltre al prezzo di acquisto del terreno, dovresti considerare i costi di costruzione, i costi di allacciamento a servizi come l'elettricità e l'acqua, e eventuali costi per la richiesta di permessi edilizi.
- Acquisto del terreno: Se decidi di procedere all'acquisto, dovrai stipulare un contratto di compravendita con il venditore, di solito attraverso un atto notarile.
Cosa devo cercare in un terreno edificabile?
Quando cerchi un terreno edificabile, dovresti considerare vari fattori, tra cui:
- Posizione: La posizione può influire sul valore del terreno e sul potenziale di costruzione. Considera la vicinanza a servizi come scuole, negozi, ospedali e trasporti pubblici.
- Dimensioni e forma del terreno: Le dimensioni e la forma del terreno possono influire sul tipo e sulla dimensione dell'edificio che puoi costruire.
- Condizioni del terreno: Fattori come la pendenza del terreno, la qualità del suolo e la presenza di acqua possono influire sui costi e sulla fattibilità della costruzione.
- Restrizioni: Verifica se ci sono restrizioni che potrebbero limitare la costruzione, come vincoli ambientali o storici, diritti di passaggio o limiti di altezza.
Come posso verificare l'edificabilità di un terreno?
La verifica dell'edificabilità di un terreno può richiedere la consultazione del piano regolatore comunale, che indica le zone in cui è permessa la costruzione e le eventuali restrizioni. Inoltre, potrebbe essere necessario richiedere un certificato di destinazione urbanistica al comune, che indica la classificazione urbanistica del terreno e le possibili opzioni di costruzione.
Posso costruire qualsiasi tipo di edificio su un terreno edificabile?
Non necessariamente. Le norme di zonizzazione e di costruzione locali possono limitare il tipo e la dimensione dell'edificio che può essere costruito su un terreno edificabile. Ad esempio, potrebbe essere permessa solo la costruzione di abitazioni unifamiliari, o ci potrebbero essere limiti sull'altezza o sulla copertura del terreno. Prima di procedere all'acquisto di un terreno, è importante verificare le possibili restrizioni.
Che cosa si intende per plusvalenze sui terreni agricoli?
Per plusvalenza sui terreni agricoli si intende il guadagno realizzato dalla vendita di un terreno agricolo a un prezzo superiore al suo prezzo di acquisto. Questa differenza positiva tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto è considerata reddito imponibile e quindi soggetta a tassazione secondo le leggi fiscali del paese in cui avviene la transazione.
Come si calcola la plusvalenza sui terreni agricoli?
La plusvalenza si calcola sottraendo il prezzo di acquisto (comprensivo di eventuali costi accessori come tasse, notai, intermediazioni immobiliari ecc.) dal prezzo di vendita del terreno agricolo. Se il risultato è positivo, si ha una plusvalenza. Se è negativo, si ha una minusvalenza.
Qual è la tassazione sulla plusvalenza dei terreni agricoli?
Nella maggior parte dei paesi, le plusvalenze realizzate dalla vendita di terreni agricoli sono soggette a tassazione. Ad esempio, in Italia, se il terreno viene venduto entro 5 anni dall'acquisto, la plusvalenza è tassata come reddito di capitale al 26%. Se il terreno viene venduto dopo 5 anni dall'acquisto, la plusvalenza non è tassata.
Esistono esenzioni o agevolazioni fiscali sulla plusvalenza dei terreni agricoli?
Sì, in molti paesi esistono esenzioni o agevolazioni fiscali sulla plusvalenza dei terreni agricoli. Ad esempio, in Italia, la plusvalenza dalla vendita di terreni agricoli non è tassata se i terreni sono posseduti da almeno 5 anni. Inoltre, se la vendita del terreno agricolo è fatta da un'azienda agricola che esercita attività imprenditoriale, la plusvalenza rientra nel reddito d'impresa ed è tassata come tale.
Che cosa succede se realizzo una minusvalenza sulla vendita di un terreno agricolo?
Se si realizza una minusvalenza, ovvero se il prezzo di vendita del terreno agricolo è inferiore al prezzo di acquisto, questa perdita può essere utilizzata per ridurre l'imponibile fiscale. Le regole specifiche per la deducibilità delle minusvalenze variano a seconda del paese e del regime fiscale specifico.
