In materia di locazioni e di acquisto di immobili da adibire per vari usi, da quello abitativo a quello di natura commerciale, oltre alla stipula di un contratto d'affitto o di compravendita, è necessario pagare delle tasse e diversi tipi di imposte.
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- Imposta di registro per la registrazione del contratto di affitto
- Come richiedere il modello di pagamento?
- Caratteristiche di tale tipo di imposta
- Tutte le imposte di registro
- Tasse per contratti pluriennali
- Imposte legate al registro del contratto affitto
- Oneri sugli immobili: gli italiani i più tartassati
- Comunicazione in Questura del Contratto di Locazione
- Le tipologie di affitto
Per pagare il 2% di tassa di registro, è necessario stipulare contratti di locazione da almeno 3.350 euro all'anno, altrimenti si corre il rischio di far aumentare la percentuale dell'imposta di registro.
Imposta di registro per la registrazione del contratto di affitto
Dopo aver provveduto dunque alla regolare registrazione del contratto, bisognerà informarsi sulle varie imposte da pagare, occupandosi del versamento delle stesse al fine di evitare problemi e brutti imprevisti futuri.
Per registrare il contratto di affitto, l'inquilino deve pagare:
- la corrispondente tassa pari al 2% del canone annuo stabilito, vincolante all'imposta di registro minima di circa 67 euro;
- i bolli, inseriti su ogni foglio protocollo, entro il 30 del mese e in accordo con il proprietario al 50%.
Una delle prime tasse da pagare è quella relativa all'imposta di bollo, che viene applicata sulla carta che servirà alla creazione del contratto d'affitto stesso di natura civile, commerciale, stragiudiziali e giudiziali, avvisi, manifesti e registri. L'imposta di bollo è stata introdotta con il Decreto del Presidente della Repubblica, numero 642, del 26 ottobre 1972 -1972 è può essere Virtuale, Straordinaria e Ordinaria. Altre imposte da versare assolutamente sono inoltre le imposte di registro.
Se poi un inquilino desidera disdire un contratto di locazione anticipatamente, lo Stato fa pagare la tassa di risoluzione anticipata del contratto, che è pari alla tassa minima di euro 67,00 fisse.
I contratti d'affitto
La tassa di registro dell'affitto viene pagata per qualsiasi tipo di accordo di locazione. Questo però può essere di diversa tipologia:
Uso transitorio. Si tratta di un contratto d'affitto di brevissima durata (minimo un mese, massimo 18) che viene stipulato in particolari occasioni.
A studenti universitari. Va dai 6 ai 36 mesi. Al termine gli studenti possono rinnovarlo oppure lasciare. In caso di disdetta anticipata, occorrono 3 mesi di preavviso. A canone concordato. Ha durata di tre anni e può essere rinnovato per altri due. Sono disponibili in questo caso agevolazioni fiscali interessanti. Il preavviso in caso di chiusura anticipata è sempre di tre mesi.
Contratto libero. Si tratta della forma più comune: durata quattro anni più altri quattro. Viene definito “libero” perché tutte le caratteristiche vengono decise dagli interlocutori.
Come richiedere il modello di pagamento?
Per pagare le imposte di registro è necessario richiedere il relativo modulo di pagamento. Si dovrà in primis effettuare una registrazione del contratto di locazione online sul sito dell'Ufficio delle Entrate. È inoltre possibile richiedere il modulo per il versamento anche recandosi direttamente presso l'Ufficio del Registro (ora Ufficio delle Entrate) della propria zona di residenza e fare richiesta del codice da anteporre al modulo o presso una banca o alla posta.
Per richiedere il modello di pagamento relativo all'imposta di registro è necessario:
- registrare il contratto di locazione via web.
- recarsi presso l''Ufficio del Registro (ora Ufficio delle Entrate) della propria zona di residenza e richiedere il codice dell'ufficio da riportare poi sul modello di pagamento.
- andare presso uno sportello bancario o postale, compilando il modello in tutte le sue parti e poi riportarlo allo sportello bancario o postale, per effettuare il pagamento
Caratteristiche di tale tipo di imposta
Le imposte vanno effettuate al momento della registrazione del contratto d'affitto; è altresì possibile pagare tutto l'ammontare delle imposte relative a tutto il periodo di locazione oppure pagarle un po' per volta. Se si pagano le imposte di registro tutte subito si otterranno ovviamente delle agevolazioni e degli sconti sulle tasse stesse.
La modalità di pagamento canonica delle imposte di registro prevede il versamento periodico annuale del 2%, ovvero della tassa proporzionale; tale somma andrà pagata entro il 30 del mese di ogni inizio anno.
Le imposte sono necessarie proprio per ultimare le pratiche di registrazione del contratto d'affitto stesso e per regolarizzare definitivamente lo stesso. Tra le imposte di registro rientra la tassa di registro che è del 2% rispetto al canone annuo pattuito in precedenza. Il 2% di imposte di registro è possibile però solo nei casi di locazione pari a 3.350 euro all'anno.
La tassa minima è di circa 67 euro; vanno inoltre pagati i bolli da applicare sul foglio protocollo del contratto di locazione. Tali bolli vanno pagati al 50%, previa accordo, tra il proprietario e il futuro inquilino dell'immobile e vanno versati entro il 30 del mese.
Un'alternativa con la cedolare secca
La cedolare sugli affitti, chiamata anche “cedolare secca”, è una nuova tassazione nata nel 2012 nell'ambito del federalismo municipale. Si tratta di un'imposta unica che racchiude l'Irpef, l'imposta di registro d'affitto e quella di bollo, costituendo un'alternativa a questo insieme. È molto vantaggiosa: ha un'aliquota fissa al 21% o 19% a seconda del contratto stipulato e si calcola sull'intero periodo dell'accordo. Inoltre, permette di evitare il passaggio all'aliquota progressiva nella dichiarazione dei redditi.
Gli unici svantaggi sono costituiti dal fatto che, una volta pagata, non è possibile per la durata della locazione modificarne il canone mensile o annuale e che non consente detrazioni di nessun tipo.
Per questa ragione, conviene davvero solo in alcuni casi. Qualche simulazione aiuta a capire che la sua utilità è massima con grandi cifre e numerose case in affitto, situazione in cui la percentuale di guadagno è interessante. È minima, invece, nel caso di pochi appartamenti.
Anche la cedolare secca di può pagare tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate (precisamente con il software Siria) e la domanda dev'essere inoltrata entro 30 giorni dalla firma del contratto, dimostrando, ovviamente, che l'accordo è stato accettato sia dal padrone di casa che dall'affittuario.
Tutte le imposte di registro
Di seguito sono riportate le diverse percentuali da pagare per quanto riguarda le imposte di registro:
- Per i fabbricati ad uso abitativo: in questi contratti di locazione, l’imposta di registro è pari al 2% del canone d’affitto moltiplicato per il numero delle annualità.
- Per fabbricati strumentali per natura: rientrano in questa categoria tutti quegli immobili che necessitano di una trasformazione totale qualora venisse cambiato il proprio utilizzo (es.uffici, negozi e botteghe). L’imposta di registro è pari all’1% annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva mentre nei restanti casi è pari al 2%.
- Fondi rustici: in questi contratti, l’imposta di registro è pari allo 0.5% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità. Per il primo anno non può essere inferiore a 67 euro.
Per gli immobili urbani, si applica la percentuale del 2% annuo e per il primo anno non può essere inferiore a 67 euro, anche se il calcolo porta a una cifra minore da pagare. In questo caso, nei successivi anni al primo, si pagherà la cifra pari al calcolo sull’imposta come spiegato precedentemente. Quest’imposta deve essere pagata dal locatore e dal conduttore in parti uguali e può essere versata anno per anno o per tutta la durata del contratto.
In quest’ultimo caso il conduttore, o inquilino, avrà come principale vantaggio l’evitare della variazione dell’imposta in base all’indice ISTAT. Per le risoluzioni dei contratti di locazione si paga l’imposta pari a 67 euro.
Le modalità di pagamento dell’imposta di registro
L’imposta si paga tramite il modello F23; il pagamento può essere effettuato tramite gli agenti della riscossione, uffici postali o banche. Nel modello F23 vanno inseriti i dati relativi al proprietario e all’affittuario, il codice del tributo e quello della causale (quest’ultimo campo non va riempito per le annualità successive alla prima).
E’ proprio l’errata compilazione del codice tributo uno degli errori più frequenti; in questo caso il contribuente deve mandare la comunicazione all’ufficio locale il cui codice è stato indicato nel modello F23. Se si devono registrare più contratti di locazione, il versamento deve avvenire in un’unica soluzione, ossia in forma cumulativa.
Tasse per contratti pluriennali
Per quanto concerne il versamento stesso dell’imposta è possibile operare una scelta, decidendo se pagare subito, al momento della registrazione, quanto sarebbe dovuto per la durata complessiva del contratto (la cifra ammonta al 2% del totale) oppure anno per anno, nei termini di 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità (anche in questo caso si versa il 2% di ogni canone annuo).
Coloro che scelgono di pagare immediatamente l’imposta relativa all’intera durata del contratto possono avvalersi di uno sconto uguale alla metà del tasso d’interesse legale moltiplicato agli anni di durata del contratto. Nel caso di disdette contrattuali premature, allora al cittadino spetta il rimborso dell’importo relativo alle annualità successive a quella in cui avviene la disdetta stessa.
Uso degli immobili
Infatti ciò che conta davvero, è la destinazione d’uso degli immobili per cui abbiamo attivato un contratto di locazione: bisogna quindi distinguere immediatamente tra immobili a uso abitativo, immobili strumentali e fondi rustici. Per gli immobili a uso abitativo si paga, come già si è detto, un’imposta di registro pari al 2% del canone annuo (da moltiplicare, chiaramente, per il numero delle annualità).
Tale trattamento è riservato alle pertinenze dell’immobile a noi intestato, quali possono essere, ad esempio, il box auto e la cantina. Rientrano in tale normativa anche altre tipologie di immobili, escludendo naturalmente quelli strumentali per natura. Gli immobili strumentali per natura, infatti, non possono (per legge) essere destinati ad altro uso se non previa una radicale ristrutturazione.
Imposte legate al registro del contratto affitto
Prima di registrare il contratto è però importante scegliere il tipo di contratto, commerciale, ad uso abitativo ecc., che ci interessa e legge bene quello che si andrà a firmare, al fine di evitare spiacevoli inconvenienti futuri. La registrazione di qualunque tipo di contratto comporta poi il pagamento della tassa di registro e di alcuni generi d'imposta che variano a seconda della tipologia di contratto stesso.
Tra le tasse da pagare in materia di locazioni o compravendita c'è sicuramente l'imposta di bollo, (appunto la tassa di registro) inserita mediante Decreto del Presidente della Repubblica, numero 642, del 26 ottobre 1972 -1972, e che rappresenta l'importo da pagare relativo al bollo che verrà ascritto sulla carta utile alla realizzazione del contratto d'affitto stesso.
Per acquistare e prendere in affitto una casa, si dovrà dunque provvedere alla giusta e corretta registrazione del contratto, ma anche conoscere bene quali saranno le relative imposte da pagare, secondo i termini stabiliti. Sono tante altre le imposte che è necessario versare per regolarizzare il proprio contratto d'affitto a seconda del tipo di documento necessario. La tassa di registro è un'altra imposta che andrà obbligatoriamente pagata quando si tratta di locazione.
Qualche specifica sulla tassa di registro
La tassa di registro si applica ai fini della registrazione stessa del contratto di locazione e solitamente ammonta al 2% del totale delle mensilità in un anno, stabilite in precedenza tra futuro inquilino e proprietario dell'appartamento.
É generalmente più conveniente pagare la tassa di registro alla stipula del contratto, anche per avere ulteriori sconti o agevolazioni; è comunque possibile pagarla anche rateizzandola nel tempo. L'imposta andrà pagata registrando online il contratto d'affitto sul sito dell'Agenzia delle Entrate oppure recandosi presso l'Ufficio delle Entrate per ottenere il modulo di pagamento.
Per completare il pagamento della tassa di registro, è necessario apporre sui tutti i documenti necessari la relativa marca da bollo, che viene pagata a metà tra proprietario e coinquilino. La tassa di registro proporzionale del 2% andrà comunque pagata entro il 30 di ogni mese; l'ammontare minimo dell'imposta deve essere di 67 euro.
Oneri sugli immobili: gli italiani i più tartassati
Quando si parla di tassa di registro ma in genere di tasse, gli italiani sono presi da un sentimento misto tra ansia e frustrazione per una situazione del Paese che vede l’imposizione fiscale a dei livelli così alti che strozza l’economia e la crescita della Penisola. Le elevate tasse sono un argomento di cui parlare anche quando si tratta di immobili, visto che dal 2012, con il Premier Monti, le imposte hanno subito un rialzo da superare la media dei Paesi Osce e UE. La tassazione immobiliare in Italia infatti incide per il 2.2% del PIL, percentuale di gran lunga superiore agli altri due organismi appena citati, che registrano dati inferiori attestandosi rispettivamente all’1.27% e all’1.15%.
La casa è sempre stata il sogno di tutti italiani, che partono dall’immobile di proprietà per progettare il proprio futuro. Un futuro che però ha rivoluzionato anche il concetto di casa, vista non più come un patrimonio ma come un fardello da tassare. Dalla tassa di registro alla famosa IMU che ripristinò la vecchia ICI ma con un valore da sborsare di gran lunga più esoso, si è arrivati oggi alla TASI, la Tassa su Servizi Indivisibili. La differenza principale della TASI è che viene pagata indistintamente da proprietari ed inquilini in caso di affitto (in quest’ultimo caso, la somma viene divisa con chi affitta il locale) e viene pagata sulla dimora principale di qualsiasi categoria, con ogni Comune che decide in modo facoltativo la percentuale da applicare. Dalle prime stime, la TASI è inferiore al costo dell’IMU, che tanto aveva messo in difficoltà le famiglie italiane, trovatesi a pagare una grande somma di denaro per la propria abitazione dopo che il Governo Berlusconi aveva abolito l’ICI.
Adesso si ragiona sul fatto di introdurre una local tax, una sorta di tassa unica per tutti i servizi, facendo quindi morire l’infinità di sigle che di anno in anno cambiano il nome ma non la sostanza. In questi mesi se ne sono sentiti di tutti i colori: dallo IUC alla TARI fino alla già citata TASI, in questo modo si disorienta solo il popolo italiano, che si sente preso in giro da questi avvicendamenti. Uno scenario che ha penalizzato il bene numero uno delle famiglie del Bel Paese, che mai avrebbero immaginato di dover pagare così tanto su una abitazione di loro proprietà.
Comunicazione in Questura del Contratto di Locazione
Il decreto legislativo 70/2011 ha apportato importanti cambiamenti nel settore degli affitti in Italia. A partire dal 7 aprile 2011, gli inquilini non sono più tenuti a inviare una comunicazione alla Questura riguardo alla locazione, a condizione che quest'ultima sia regolarmente registrata e non sia relativa all'esercizio di un'attività imprenditoriale.
Tuttavia, la situazione è differente nel caso in cui la parte interessata sia un cittadino extracomunitario, ovvero proveniente da un paese al di fuori dell'Unione Europea. In questo caso, la normativa prevede ancora l'obbligo di comunicazione alla Questura, in modo da garantire il controllo e il monitoraggio degli affitti da parte delle autorità.
In sintesi, il decreto legislativo 70/2011 ha semplificato le procedure relative agli affitti per i cittadini italiani e comunitari, eliminando l'obbligo di comunicazione alla Questura per le locazioni debitamente registrate e non legate a un'attività imprenditoriale. Per i cittadini extracomunitari, invece, tale obbligo permane, al fine di garantire un adeguato controllo da parte delle autorità competenti.
Il decreto, che fa cadere l’obbligo di comunicazione alla Questura sulla locazione anche nei casi di vendita e introduce la pratica della cedolare secca, ha lo scopo di semplificare le pratiche dei cittadini che hanno dovuto compilare per anni una modulistica doppia: producendo identici documenti per le forze dell’ordine e per l’Agenzia delle Entrate.
Gli organi di polizia potranno accedere direttamente ai dati dell’Agenzia per effettuare i controlli fiscali e rintracciare le persone, senza il dover ricorrere al proprio database.
L’obbligo che imponeva la comunicazione della cessione del fabbricato era stato introdotto nel 1978, durante gli anni di piombo, con lo scopo di contrastare il terrorismo con controlli più serrati.
Viene meno adesso non tanto per il clima più disteso dei nostri giorni, ma perché le tecnologie consentono un passaggio istantaneo di informazioni tra i vari enti dello Stato.
Modalità per la registrazione del contratto di locazione
Come menzionato in precedenza, la comunicazione alla Questura riguardo alla locazione è stata sostituita dalla registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. La registrazione può essere effettuata in tre modi diversi:
- Online: accedendo al sito dell'Agenzia delle Entrate (agenziaentrate.gov.it) e seguendo le istruzioni fornite, avendo a disposizione i dati del contratto di locazione. Anche se questo metodo è facoltativo, diventa obbligatorio per i proprietari di più di 100 immobili.
- Di persona: recandosi presso gli sportelli dell'Agenzia delle Entrate e utilizzando il modello 69, pagando le relative imposte.
- Tramite intermediari: affidandosi a professionisti abilitati che fungono da intermediari tra l'individuo e l'Ente, oppure rivolgendosi a associazioni di categoria o centri Caf specializzati.
In sintesi, la registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate può essere effettuata online, di persona o tramite intermediari. Questa procedura ha sostituito l'obbligo di comunicazione alla Questura, semplificando il processo per inquilini e proprietari.
Quale che sia la modalità scelta per l’atto di registrazione è importante non superare la scadenza di 30 giorni dalla stipula del contratto: in caso di ritardi il locatario dovrà pagare una penale in relazione al tempo trascorso. Leggermente diverso il discorso qualora ci sia in mezzo una persona extracomunitaria: in caso di cessione di fabbricato, essa deve essere comunicata all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro due giorni da quando l’immobile in questione sarà messo a disposizione di questa persona. Questo documento, inoltre, potrà essere utilizzato dal cittadino extracomunitario per quanto riguarda il rinnovo o il rilascio del titolo di soggiorno.
Le tipologie di affitto
Quando si parla di locazione o di affitti, la platea interessata è ampia: si può parlare di affitto per studenti universitari, per uffici o locali adibiti ad attività commerciale o semplicemente per uso privato. Ultimamente, con il Decreto Sblocca Italia, si è cercato di dare un impulso al mercato immobiliare con una riduzione delle imposte a chi compra casa e l’affitta a canone concordato per un periodo di otto anni. Complesso invece il tema sugli affitti per gli studenti universitari: questo infatti è il primo problema da risolvere per i fuori sede che decidono di continuare gli studi fuori dalla città di residenza. Alcune città sono molto più care di altre e purtroppo anche in questi casi ci sono proprietari che fanno pagare a nero la quota mensile per evadere le tasse. Regole diverse invece appartengono al settore commerciale, con la formula del 6+6 per locali adibiti ad uso commerciale con diverse prescrizioni che il legislatore ha voluto approvare per tutelare la parte debole del contratto, ossia l’affittuario. Infine, un aggiornamento per quanto riguarda le abitazioni private: la TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili), che varrà probabilmente solo per l’anno 2014 e sarà inglobata in una nuova imposta il prossimo anno, dovrà essere pagata sia dal proprietario che dall’inquilino, secondo una precisa ripartizione delle quote. La locazione tuttavia è un tema molto sensibile perchè nonostante alcune misure dell’esecutivo, gli affitti in talune zone rimangono troppo alti, con in aggiunta il peso da sostenere per le spese quotidiane (ad esempio le bollette o la spesa per mangiare) e il reale costo della vita, non più proporzionato agli stipendi che attualmente si guadagnano e che si aggirano intorno ai 1000 euro.
