Nel mondo degli immobili, gli immobili strumentali rivestono un ruolo cruciale per lo sviluppo di attività commerciali, industriali e professionali. Questo articolo esplora in dettaglio vari aspetti legati a questo settore, tra cui la valutazione, la tassazione e la gestione di immobili commerciali, industriali e per uffici.
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- Aliquote IVA nella cessione di immobili strumentali per natura
- Chiarimenti importanti
- Perché scegliere in investire in un immobile
- FAQ
La valutazione degli immobili strumentali è un passo fondamentale per determinare il loro valore sul mercato, mentre la tassazione e l'ammortamento degli immobili strumentali riguardano gli aspetti fiscali e finanziari che ne influenzano la redditività. Inoltre, è importante considerare la locazione e la vendita di immobili strumentali, nonché l'acquisto di tali beni per espandere o diversificare un'attività.
Per affrontare queste tematiche, è essenziale rivolgersi a agenzie immobiliari specializzate che possano fornire consulenza adeguata e gestire gli immobili strumentali nel modo più efficiente possibile. Inoltre, è importante conoscere le plusvalenze generate dalla vendita di questi beni e le relative implicazioni fiscali.
Un altro aspetto fondamentale riguarda la normativa sugli immobili strumentali, che include la categoria catastale e il regime IVA applicabile a questi beni. La trasformazione di immobili strumentali, ad esempio da uso residenziale a uso commerciale, può comportare un cambiamento nel loro trattamento fiscale e normativo.
Infine, gli investimenti in immobili strumentali possono essere un'opzione interessante per diversificare un portafoglio di investimenti, e finanziamenti specifici possono essere disponibili per facilitare l'acquisto di tali beni. Non esitate a leggere l'articolo per approfondire questi argomenti e scoprire come gli immobili strumentali possano essere una risorsa preziosa per la crescita e il successo delle vostre attività.
Gli immobili strumentali rappresentano una particolare tipologia di bene. In pratica si distinguono in quanto vengono comprati dalle aziende per esercitare le proprie attività. Sottolineiamo il fatto che esistono:
- strumentali per natura (questo tipo di bene ha la possibilità di essere utilizzato per le attività aziendali)
- strumentali per destinazione (quelli che verranno utilizzati come abitazioni ).
Per quel che concerne gli immobili strumentali per destinazione il legislatore parla chiaro: occorre seguire i dettami validi per gli immobili a destinazione abitativa.
Aliquote IVA nella cessione di immobili strumentali per natura
Per quel che riguarda la cessione degli immobili strumentali per natura occorre far riferimento alle modifiche apportate dal D.Lgs. 223 del 04/07/2006 (le cessioni di immobili strumentali sono passate da un regime di applicazione dell'IVA al generale regime di esenzione dall'IVA). Le cessioni di immobili strumentali per natura devono essere asservite all'imposta di registro nella misura fissa di 168 €, a quella ipotecaria e a quella catastale in misura proporzionale.
L'attuazione dell'IVA alle cessioni degli immobili strumentali per natura è rimasta nel momento in cui si parli di cessioni portate a termine da società costruttrici, di cessioni fatte nei confronti di soggetti passivi IVA e di cessioni nei confronti di persone che non sono soggetti passivi IVA.
Aliquote per le imposte catastali
L'aliquota dell'imposta catastale edell’1%.. Concludiamo infine col dire che, se nella cessione degli immobili strumentali per natura intervengono delle banche, le imposte ipotecarie e catastali sono dimezzate. Quest'agevolazione è applicabile nel caso in cui la cessione in oggetto sia soggetta ad IVA.
Chiarimenti importanti
E’ possibile distinguere gli immobili in base ai fini fiscali, esistono quelli strumentali, gli immobili merce e quelli patrimonio, cioè quelle strutture che non appartengono a nessuna delle categorie citate e vengono comprati dalle imprese come un investimento. In base all’articolo 43, co.2, del TUIR sono considerati strumentali gli immobili che sono usati solo per l’esercizio dell’attività o della professione del proprietario della struttura. Appartengono invece alla categoria degli immobili strumentali per destinazione, gli edifici che vengono utilizzati dall’imprenditore come beni strumentali per l’attività. E’ importante sottolineare l’importanza dell’uso esclusivo del bene ai fini dell’esercizio d’impresa, nel caso invece in cui la struttura sia affittata oppure sia utilizzata in modo promiscuo, non è considerata un bene strumentale per destinazione. Nell’elenco che segue sono illustrati i tipi di immobili che appartengono alla suddetta categoria.
- Le strutture abitative che sono usate come uffici delle aziende proprietarie, a titolo esemplificativo.
- Gli immobili che appartengono a società commerciali che a causa delle loro caratteristiche non possono essere utilizzati per altri scopi senza dover apportare evidenti modifiche, anche nel caso in cui siano dati in affitto o in comodato d’uso.
Gli immobili strumentali per natura, in base alle loro caratteristiche, possono appartenere a diverse categorie catastali, che sono illustrate nell’elenco che segue.
- Categoria B che comprende le unità utilizzate come alloggio collettivo.
- Categoria C che comprende le unità utilizzate con destinazione ordinaria commerciale e varie.
- Categoria D che comprende le strutture a destinazione speciale.
- Categoria E che comprende gli edifici usati per destinazioni particolari.
- Categoria GA/10 che comprendono gli uffici e gli studi privati. Questi edifici appartengono alla categoria degli immobili strumentali anche se sono affittati o concessi in comodato d’uso.
Gli immobili merce sono quelli che rappresentano l’attività di produzione e di scambio dell’attività svolta dalla società, che deve avere però come unico oggetto tipico l’attività immobiliare di acquisto e vendita o la costruzione e successiva vendita degli edifici realizzati. Gli immobili patrimonio possono appartenere sia alla categoria dei strumentali, sia a quelli merce. In genere questi beni sono rappresentati da terreni o fabbricati che le società acquistano come investimento.
Perché scegliere in investire in un immobile
Chi ha la fortuna di avere una piccola somma da parte, sa bene che per evitare sprechi inutili, ci sono una serie di fattori da valutare e delle scelte da fare in vista del futuro. Sicuramente, fintanto che non si è deciso cosa fare di questi risparmi, è sempre bene avere a disposizione un conto bancario vantaggioso, che possa evitarci inutili sperperi e costi svantaggiosi. Pensiamo quindi di fare, ad esempio, una piccola ricerca sui migliori conti online su facile.it e di valutare quale sia l’opzione migliore per noi in questo momento. Fatto questo, pensiamo sul serio a come investire il nostro denaro. Ci sono diverse opzioni, c’è ad esempio chi decide di investire in azioni o in buoni fruttiferi postali, ma sicuramente acquistare un immobile da affittare è un’ottima possibilità e i motivi sono diversi:
- Le buone occasioni non mancano. Fatta eccezione per le grandi città, i prezzi degli immobili non si sono ancora ripresi dalla crisi, il mercato quindi può ancora offrire ottime opportunità che bisogna saper cogliere.
- L’attuale crisi. Il Coronavirus, insieme alla crisi economica, hanno smosso diversi equilibri. Con una recessione economica alle porte, è probabile che ci saranno più persone che avranno necessità di vendere.
- I tassi di interesse sono al minimo storico. Se quindi state valutando di utilizzare anche un piccolo mutuo, basta fare bene i propri conti e pesare i pro e i contro.
- Gli affitti stanno aumentando. Questo vale un po’ per tutte le zone d’Italia. Dato che le compravendite sono ferme da un po’ di tempo, ciò si ripercuote sugli affitti, che sono ormai in netto aumento. Le rendite sono particolarmente buone in questo periodo e continueranno a esserlo almeno per il futuro prossimo. Se pensiamo al fatto che pochi possono permettersi di acquistare con la situazione attuale, va da sé che sempre più persone decideranno di optare per una casa in affitto.
Dove conviene comprare casa per affittarla
Investire in un immobile può essere una scelta redditizia, ma è importante scegliere il giusto tipo di proprietà e la giusta località. Una delle prime cose da considerare è dunque lo scopo dell'investimento: si sta cercando una proprietà per affittare o per rivendere in futuro? Le proprietà in zone turistiche possono essere una buona opzione per gli investitori che vogliono affittare, mentre le proprietà in aree in crescita possono essere vantaggiose per coloro che intendono rivendere in futuro. Inoltre, considerare il budget disponibile e le spese accessorie, come le tasse sulle proprietà e le spese di manutenzione, sono importanti per determinare il tipo di immobile che si può permettere di acquistare e gestire. Infine, è sempre consigliabile ottenere consigli da professionisti del settore immobiliare prima di fare qualsiasi investimento significativo.
Sicuramente scegliere dove comprare il nostro immobile significherà valutare in primo luogo a chi abbiamo intenzione di affittare. In molte zone d’Italia, infatti, l’affitto classico, ovvero quello tramite il quale concediamo il nostro immobile ad una famiglia, è soltanto una delle possibili opzioni a disposizione. Se decideremo di acquistare una casa in una città turistica potremo anche valutare l’affitto a turisti italiani o stranieri per brevi periodi, in questo caso potremo anche decidere di sfruttare opzioni come il famoso AirBnb e tutti gli altri siti simili. Una soluzione perfetta anche nel caso in cui decidessimo di affittare a persone che si spostano per brevi periodi per necessità lavorative. Altra opzione, poi, riguarda le città universitarie. In quel caso l’affitto a studenti potrebbe rendere molto più denaro di uno classico, di contro però potrebbe presentare molte più problematiche. Sta a noi valutare la soluzione che più rispecchia i nostri bisogni.
Come capire se un immobile è un buon investimento?
Per capire se un immobile è un buon investimento, è necessario valutare diversi fattori. Innanzitutto, bisogna considerare il mercato immobiliare locale, il valore della proprietà nel tempo e le prospettive di crescita dell'area in cui si trova. Inoltre, è importante considerare il potenziale reddito dell'immobile, ad esempio il canone di locazione o il valore di rivendita, rispetto al costo dell'acquisto e alle spese di manutenzione e gestione.
Inoltre, valutare l'ubicazione dell'immobile e la vicinanza ai servizi essenziali come trasporti pubblici, negozi, scuole e ospedali è essenziale, poiché influisce sulla domanda di locazione o di acquisto. Infine, è sempre consigliabile ottenere il parere di un professionista del settore immobiliare, che può fornire un'analisi più dettagliata del potenziale dell'immobile e delle condizioni di mercato locali.
Investire in immobili
Ad oggi uno dei sistemi più sicuri e vantaggiosi per mettere a riparo i propri risparmi è ancora investire “nel mattone”.
A differenza degli scenari degli ultimi anni, però, oggi il mercato immobiliare non è tutto uguale e tutto egualmente sicuro. Bisogna selezionare con cura il territorio all’interno del quale si vuole investire, conoscerne le caratteristiche, capire il potenziale di compratori / inquilini in quell’area, i margini di sviluppo, gli investimenti da fare per massimizzare la resa dell’immobile etc.
Investire nel mattone, quindi. Ma dove? Attualmente, per la solidità finanziaria e politico-economica che la contraddistingue, sembra che la scelta più sicura sia il puntare su operazioni immobiliari realizzate negli Stati Uniti, ovviamente affiancati da professionisti del settore che sono in grado di consigliare la strategia più adatta.
Comprare immobili per rivendere o per affittare, difatti, non è semplice, soprattutto quando lo si fa in territorio estero, come per esempio gli USA (tra le opportunità più interessanti segnalate da questo punto di vista, c’è sicuramente l’investire in immobili in Florida, il “Sunshine State” per eccellenza).
Tra le varie formule di investimento immobiliare in America vi sono, tra le altre:
- L’apartment building, dove si investe nella ristrutturazione soprattutto di condomini, o comunque edifici composti da più unità immobiliari, che consentono, attraverso un effetto di acquisizione in leva, di ottenere ottimi rendimenti a fronte di rischi contenuti;
- Il buy to rent, che consente di comprare casa all’estero e, tramite una concessione in locazione a terze persone, ottenere una rendita periodica sicura;
- Il fix and flip, che consente di rivalutare l’immobile acquistato, rivendendolo successivamente e ottenendo così una massimizzazione di rendimento della cifra investita.
Tutte operazioni interessanti, ma la conoscenza del mercato immobiliare americano non è cosa per nulla scontata! Solo con dei veri esperti del real estate americano si è in grado di poter ottenere dei risultati apprezzabili, senza vedere andare in fumo il proprio investimento alla prima difficoltà.
Ecco perché investire in immobili è potenzialmente la formula “perfetta” per mettere al sicuro i propri risparmi, purché ci si affidi a intermediari esperti che possano supportare l’investitore in tutte le fasi dell’operazione.
FAQ
Cosa sono gli investimenti immobiliari?
Gli investimenti immobiliari sono un tipo di investimento che consiste nell'acquisto di proprietà immobiliari, come case, appartamenti, uffici o negozi, con l'obiettivo di ottenere un rendimento finanziario. Questo rendimento può derivare dal canone di locazione, dalla rivalutazione della proprietà nel tempo o dalla rivendita.
Come funzionano?
Il primo passo consiste nell'acquisto della proprietà immobiliare, che può essere finanziato attraverso un prestito o con capitale proprio. Successivamente, l'immobile viene messo in affitto o rivenduto con l'obiettivo di generare un profitto. Gli investitori immobiliari devono inoltre considerare le spese di manutenzione e gestione dell'immobile, come le tasse sulla proprietà, le spese di riparazione e manutenzione, e il costo di eventuali servizi di gestione dell'immobile.
Come valutare un investimento?
Per valutare un investimento immobiliare, è necessario considerare diversi fattori, tra cui la posizione dell'immobile, la domanda di locazione o di acquisto nell'area circostante, la condizione dell'immobile, il potenziale di rivalutazione della proprietà, e i costi di manutenzione e gestione. Inoltre, gli investitori immobiliari dovrebbero valutare le opportunità di finanziamento disponibili, come i prestiti immobiliari o i finanziamenti a tasso zero, per determinare il rendimento potenziale dell'investimento.
Quali sono i rischi?
Gli investimenti immobiliari comportano alcuni rischi, come il rischio di deprezzamento della proprietà, la mancanza di inquilini, il rischio di insolvenza del locatario e la fluttuazione dei tassi di interesse. Inoltre, gli investimenti immobiliari richiedono una notevole quantità di capitale iniziale, e possono comportare costi di manutenzione e gestione elevati. Gli investitori immobiliari devono essere consapevoli di questi rischi e fare una valutazione attenta del potenziale dell'investimento prima di investire.
Come proteggere gli investimenti immobiliari?
Gli investitori immobiliari possono proteggere i loro investimenti attraverso diverse strategie, come la diversificazione del portafoglio immobiliare, l'assicurazione degli immobili e l'adozione di buone pratiche di gestione dell'immobile. Inoltre, gli investitori possono adottare misure per proteggere il flusso di cassa dell'immobile, come la stipula di contratti di locazione a lungo termine, il mantenimento di un fondo di riserva per le spese di manutenzione e l'adozione di politiche di prevenzione dei danni e di riduzione del rischio di insolvenza dei locatari.
Cos'è un immobile strumentale e quali sono le sue tipologie principali?
Un immobile strumentale è un tipo di immobile utilizzato per scopi commerciali, industriali o professionali, piuttosto che per uso residenziale. Le tipologie principali di immobili strumentali includono immobili commerciali, come negozi e centri commerciali; immobili industriali, come fabbriche, magazzini e capannoni; e immobili per uffici, come edifici destinati all'uso di studi professionali, uffici amministrativi o sedi aziendali. La loro funzione principale è quella di supportare le attività economiche e produttive di un'impresa o un professionista.
Quali sono gli aspetti fiscali legati alla gestione degli immobili strumentali?
Gli aspetti fiscali legati alla gestione degli immobili strumentali includono la tassazione, l'ammortamento, le plusvalenze e il regime IVA applicabile a questi beni. La tassazione riguarda le imposte sul reddito, la proprietà e le transazioni immobiliari, mentre l'ammortamento si riferisce alla deduzione fiscale del costo di un immobile strumentale nel corso del tempo. Le plusvalenze sono le differenze positive tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto di un immobile strumentale e possono essere soggette a tassazione. Infine, il regime IVA applicabile agli immobili strumentali varia in base all'uso, alla locazione o alla vendita del bene e alle normative nazionali.
Quali servizi offrono le agenzie immobiliari specializzate nella gestione degli immobili strumentali?
Le agenzie immobiliari specializzate nella gestione degli immobili strumentali offrono una vasta gamma di servizi, tra cui consulenza, valutazione, intermediazione nella compravendita e nella locazione, e gestione degli immobili. Queste agenzie hanno una conoscenza approfondita del mercato degli immobili strumentali e delle normative vigenti, il che consente loro di fornire un supporto completo alle aziende e ai professionisti nel settore. I servizi offerti includono la ricerca di immobili adatti alle esigenze specifiche del cliente, la negoziazione di contratti di locazione o di vendita, la gestione degli aspetti amministrativi e la consulenza in materia di investimenti e finanziamenti per l'acquisto di immobili strumentali.
Come posso valutare un investimento in immobili strumentali?
Per valutare un investimento in immobili strumentali, è importante considerare diversi fattori, tra cui la posizione, il valore di mercato, il rendimento potenziale, i costi di gestione e le opportunità di crescita a lungo termine. È utile consultare un consulente immobiliare specializzato per ottenere una valutazione accurata dell'immobile e delle sue prospettive di investimento. Inoltre, è importante analizzare il contesto economico locale e l'andamento del mercato immobiliare per identificare eventuali tendenze e opportunità. Alcuni altri aspetti da considerare includono la stabilità del reddito da locazione, i costi di manutenzione e ristrutturazione, l'accessibilità a finanziamenti e incentivi fiscali, e la diversificazione del portafoglio di investimenti. Un'analisi completa di tutti questi fattori contribuirà a prendere una decisione informata e a minimizzare i rischi associati all'investimento in immobili strumentali.
Quali sono le principali differenze tra la locazione e l'acquisto di un immobile strumentale?
La locazione e l'acquisto di un immobile strumentale presentano vantaggi e svantaggi diversi. Nella locazione, il principale vantaggio è la flessibilità, poiché l'impresa o il professionista può facilmente adattarsi alle esigenze del mercato e trasferirsi in un altro immobile se necessario. Inoltre, la locazione può comportare minori costi iniziali rispetto all'acquisto e ridurre il capitale immobilizzato. Tuttavia, la locazione potrebbe comportare un aumento dei costi a lungo termine, poiché i canoni di locazione sono soggetti a rivalutazioni periodiche. L'acquisto di un immobile strumentale, d'altra parte, offre l'opportunità di costruire un patrimonio immobiliare e potenzialmente beneficiare della rivalutazione del valore dell'immobile nel tempo. Inoltre, l'acquisto consente all'impresa o al professionista di avere un maggiore controllo sull'immobile e di apportare modifiche o miglioramenti senza dover ottenere il consenso del proprietario. Tuttavia, l'acquisto di un immobile strumentale richiede un investimento iniziale più elevato e può comportare costi di manutenzione e amministrazione aggiuntivi.
