Dopo avervi illustrato alcuni che temi che ruotano attorno alla provvigione dell'agenzia immobiliare per l'affitto, eccoci con un nuovo articolo. In un contratto di affitto di un' abitazione vi sono doveri e diritti sia da parte del proprietario (locatore) dell'immobile sia da parte di chi invece usufruisce per un periodo (inquilino /conduttore) , opportunamente regolato, dell'immobile stesso.
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- Obblighi del conduttore del contratto di affitto
- Diritti e doveri del proprietario dell'immobile
- Rimozione dell'amianto a casa: ecco come farlo in sicurezza
- Detrazione sull'affitto: soggetti beneficiari e requisiti
- Le migliori agenzie di locazione
- 730/2021 e detrazione sull'affitto
- Credito d'imposta: ecco chi ne ha diritto
Quando si stipula un contratto d'affitto, i doveri che il conduttore dovrà rispettare sono disciplinati secondo l'art. 1587 del codice civile.
Obblighi del conduttore del contratto di affitto
L'art. 1587 del codice civile stabilisce le norme riguardanti i doveri dell'inquilino, tra cui:
- L'inquilino deve utilizzare l'abitazione esclusivamente per l'uso stabilito nel contratto.
- Deve pagare il corrispettivo periodico entro la scadenza prestabilita, seguendo sempre le modalità di pagamento concordate.
- È tenuto a restituire l'abitazione allo scadere del contratto nelle stesse condizioni in cui era al momento della consegna.
- È responsabile per la perdita e/o il deterioramento dell'abitazione durante il periodo di locazione, anche in caso di incendio, a meno che non dimostri che l'evento non sia imputabile a lui.
- Per apportare cambiamenti all'abitazione, l'inquilino deve chiedere il permesso al proprietario. Senza il consenso preventivo del proprietario, l'inquilino non può richiedere il rimborso delle spese sostenute per le migliorie.
- Le riparazioni urgenti possono essere effettuate direttamente dall'inquilino, con diritto a rimborso da parte del proprietario, purché quest'ultimo ne sia informato contestualmente.
Oltre all'affitto mensile, l'inquilino dovrà pagare spese aggiuntive come: spese di consumo (gas, energia elettrica, tassa smaltimento rifiuti, riscaldamento), pulizia delle parti comuni del condominio (luce e scale) e eventuali spese per migliorie all'interno dell'immobile.
Diritti e doveri del proprietario dell'immobile
Nel momento in cui si stipula un contratto d'affitto, l'art. 1575 del codice civile stabilisce i diritti e doveri del locatore, tra cui:
- Consegnare l'immobile in buone condizioni di manutenzione, senza bisogno di riparazioni o interventi prima dell'ingresso dell'inquilino.
- Farsi carico delle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile in buone condizioni e garantirne l'idoneità durante l'intero periodo di affitto, ad eccezione delle riparazioni di piccola manutenzione, che sono a carico dell'inquilino.
- Assumersi la responsabilità delle opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni dell'immobile.
- Garantire all'inquilino il pacifico godimento dell'immobile, nel caso in cui terzi avanzino pretese su di esso.
- Adeguare l'immobile alle nuove disposizioni di legge ogni volta che vengono emanate.
Inoltre, il locatore è responsabile delle "spese straordinarie", come ad esempio danni interni non causati dall'inquilino o il rifacimento della facciata esterna del palazzo.
Vizi dell'immobile oggetto del contratto d'affitto
Se l'immobile, al momento della consegna, presenta difetti così gravi da ridurre notevolmente la sua idoneità all'uso pattuito, l'inquilino ha la possibilità di scegliere tra la risoluzione del contratto e una riduzione del corrispettivo, a meno che i difetti non fossero già noti o facilmente riconoscibili da lui.
Se i difetti sono talmente gravi da rappresentare un pericolo per la salute dell'inquilino, dei suoi familiari o dipendenti, l'inquilino può ottenere la risoluzione del contratto, indipendentemente dal fatto che fosse a conoscenza dei difetti o abbia rinunciato a far valere i propri diritti.
Rimozione dell'amianto a casa: ecco come farlo in sicurezza
Gran parte del ventesimo secolo, ha visto utilizzare in modo indiscriminato, e con larga diffusione, l'amianto, soprattutto come materiale da costruzione all'interno del settore dell'edilizia. All'inizio non si era a conoscenza di ciò che l'eternit poteva causare nei confronti della salute umana, soprattutto se inalato per via aerea tramite polveri sottili. Una volta scoperte le conseguenze, era ormai troppo tardi, ma si è iniziato ad attuare delle misure di rimozione dell'amianto.
Dati statistici, riportati da studi autorevoli, denotano come ancora grande parte delle fibre di amianto - circa trenta milioni di tonnellate - siano presenti all'interno delle case degli italiani. Nonostante le campagne di bonifica che degli ultimi decenni hanno portato alla rimozione dell'amianto (un composto di amianto e cemento), sono ancora tante le abitazioni e gli stabili dove perdura la presenza di questo pericoloso materiale.
Spesso, quest'ultima non viene presa in considerazione, ma non perché non si è a conoscenza dei danni che l'amianto può arrecare all'organismo, piuttosto perché se ne ignora la diffusione nel proprio appartamento. In edilizia, infatti, è stato utilizzato non solo per la realizzazione di coperture e tetti, ma anche come isolante termico all'interno delle pareti, per tubazioni, caminetti e cappe: ciò rende spesso invisibile la sua presenza. Il rischio di trovarselo all'interno della propria casa è più alto di quanto si possa pensare!
Quali rischi si possono correre a causa dell'amianto?
L'amianto non è un materiale creato dall'uomo, ma è presente in natura, appartiene infatti alla famiglia dei silicati. Il problema dell'eternit è la sua struttura microcristallina fibrosa, la quale l'ha reso inizialmente il migliore materiale per l'edilizia del ventesimo secolo, per poi scoprire che questa stessa struttura si insinua negli alveoli polmonari, con la possibilità di causare delle mutazioni. Attraverso il Decreto Legge 257/92, quasi trent'anni fa, si metteva la parola fine all'utilizzo dell'amianto come materiale edilizio ma, come anticipato, si stima che ancora parecchie tonnellate siano all'interno delle nostre case. I dati sulla mortalità da mesotelioma maligno, collegato all'inalazione dell'amianto, in forma di polveri sottili, riportano come circa 4 mila persone all'anno muoiano ancora per questo problema.
I danni sulla salute causati dall'amianto non si devono sottovalutare: ecco perché è indispensabile rivolgersi ad esperti per scoprire se è presente all'interno della propria abitazione e, nel caso, eliminarlo tramite una rimozione dell'amianto sicura.
Rimozione dell'amianto: cosa fare?
Non sempre si è a conoscenza della presenza di amianto nella propria abitazione, perché potrebbe essere "nascosto" all'interno delle pareti, quindi la prima cosa da fare è quella di individuarlo. Ciò avviene anche durante una ristrutturazione: in questo caso, se il proprio immobile è stato realizzato prima del 1990, è indispensabile controllare tramite un'equipe specializzata se è presente o no l'eternit. Anche nel caso in cui il componente edilizio in amianto sia visibile, è fondamentale contattare una ditta specializzata.
Una volta scoperta la presenza di amianto all'interno della propria abitazione, se ne stima la quantità e l'integrità del materiale, aspetto fondamentale per la fase di rimozione dell'amianto, poiché potrebbero essere rilasciate fibre di eternit sotto forma di polveri sottili, se non viene effettuata la procedura corretta, sotto la supervisione ed il lavoro di esperti nel settore.
Se, nel caso di una ristrutturazione, per esempio, demolendo una parete, ci si dovrebbe ritrovare di fronte ad una tubazione o ad altro componente in amianto, bisogna subito indossare una mascherina specifica (si consiglia di indossarla anche durante le fasi di ristrutturazione), così da proteggersi dall'inalazione delle polveri durante la rimozione dell'amianto.
Chi bisogna contattare?
In uno qualsiasi dei precedenti casi elencati, non bisogna decidere mai di agire in autonomia. A riguardo, la legge italiana parla chiaro: lo smaltimento dell'amianto, infatti, dev'essere realizzato tramite misure di sicurezza precise. Questo è il motivo per cui è sempre necessario contattare una ditta specializzata, come può essere MBA Ambiente Milano, che abbia l'autorizzazione alla bonifica dell'amianto. In tal caso bisogna cercarne una inscritta all'Albo Nazionale dei Gestori Ambientali. Prima di procedere con lo smaltimento dell'eternit all'interno dell'abitazione, le ditte procedono con la verifica, così da inviare la documentazione inerente all'ASL locale.
Per la rimozione dell'amianto sicura tramite una rimozione dell'amianto sicura, il materiale viene incapsulato attraverso specifici prodotti, per poi procedere con la reale bonifica della zona interessata. Lo smaltimento segue una linea ben precisa, con l'obbligo di rispettare le procedure ministeriali e le normative, così da non causare alcun danno, sia all'ambente che alle persone.
Detrazione sull'affitto: soggetti beneficiari e requisiti
Il lavoratore dipendente che ha modificato abitazione e comune di residenza, ha dunque diritto a una detrazione sull'affitto sull'imposta di 495,80 euro, per un reddito che si colloca fra i 15.493,71 euro e i 30.987,41 euro, e di 991,60 per un reddito non superiore ai 15.493,71 euro.
Tale tipo di detrazione sull'affitto è consentita solo per i primi tre anni di trasferimento e si verificano solo nei casi in cui le abitazioni si trovino almeno a 100 chilometri dalla precedente abitazione e in un'altra regione.
La detrazione sull'affitto del 19%, per un costo che non superi i 2.633 euro, è prevista anche per gli studenti universitari con contratti d'affitto purchè siano fuori sede; lontani almeno 100 chilometri dalla loro residenza d'origine.
Detrazione sull'affitto per il proprietario
Il proprietario può altresì ottenere una detrazione sull'affitto, solo se stipula un contratto d'affitto registrato con una riduzione del 15% per il libero mercato, del 15 al 20% per gli equo canone, del 30% per un canone convenzionale.
C'è infine la categoria degli inquilini che, firmando un contratto a canone concordato, possono avere una detrazione sull'affitto pari a 247,90 euro, con rendita non superiore a 15.493,71 euro, e 495,80 euro, con rendita non più alta di 15.493,71 euro.
Le migliori agenzie di locazione
Per questo motivo esistono apposite agenzie di affitto per la casa che in cambio di una piccola provvigione fanno da tramite e da garante per la riuscita di un buon compromesso.
Mettiamo dunque a disposizione una serie di contatti: un servizio necessario sia a chi vuole essere sicuro di trovare presto un inquilino cui affittare la casa, sia per chi invece gradisce lealtà e trasparenza in una operazione così delicata come l'affitto di una casa.
Servizi online
Ecco di seguito alcuni dei più efficienti portati dove trovare annunci d'affitto e di altri tipi di locazione.
È possibile infatti iniziare a cercare sul web offerte interessati prima di affidarsi ad un'agenzia per l'affitto della casa in modo da non arrivare impreparati una volta a colloquio con i professionisti del settore.
- Solo affitti propone solo contratti di questa tipologia. Come per tutti gli altri portali, è possibile filtrare i risultati di ricerca selezionando una Regione, una Provincia, il tipo di locazione (commerciale o abitativa) e il costo. Permette inoltre di ricercare agenzia nel territorio d'interesse e fornisce, ancora, utili guide relative al mondo immobiliare.
- CasaClick ha un'interessante sezione dedicata agli annunci turistici, quindi case per l'estate al mare o in montagna. Fornisce due accessi diversi per privati o professionisti per veicolare al meglio le offerte.
- Immobiliare, infine, mette a disposizione un'esperienza di cinque anni nel settore. È possibile selezionare numerosi filtri per restringere l'offerta a quello che interessa davvero il cliente.
Cosa cercare in un'agenzia immobiliare
Un'agenzia per l'affitto della casa efficiente mostra molto interesse per le esigenze del cliente. La bravura del professionista, infatti, sta nel matchare le possibilità del mercato con i desideri del proprio cliente, cercando di trovare un punto d'incontro.
Per questa ragione, un agente immobiliare http://www.padronidicasa.it/agente-immobiliare.htm dovrebbe ascoltare con estrema attenzione le richieste dell'interlocutore, cercando di convincerlo, nel caso di richieste difficili, a trovare un compromesso con le possibilità.
Conoscere sia la casa che la zona perfettamente è poi un obbligo: senza questi elementi, non si può presentare perfettamente l'offerta e il cliente potrebbe trovare, una volta accettato il contratto, situazioni poco piacevoli.
Da parte del cliente, invece, occorre redigere una lista di requisiti e priorità che la casa deve soddisfare. Ad esempio: dev'essere vicino alla fermata della metro o dell'autobus? Devono esserci molti negozi vicini? La zona dev'essere silenziosa?
Tutti stabiliscono requisiti indispensabili e caratteristiche sulle quali è possibile glissare. Queste domande iniziali permettono di far già una cernita iniziale su dove abitare: nelle grandi metropoli, come Roma o Milano, la risposta a questi quesiti porta l’eliminazione di alcuni quartieri a vantaggio di altri, risparmiando tempo in giri inutili dove si sa già che non si vuole abitare. L’esigenza, infine, è dettata anche dall’avere una famiglia o meno: nel primo caso si darà priorità alle abitazioni con spazi verdi vicino, che parchi pubblici adibiti al tempo libero dei bambini e dalla presenza di scuole o asili nelle vicinanze.
730/2021 e detrazione sull'affitto
Nel modello 730 del 2021 le spese di affitto sono tra le principali detrazioni sfruttabili, dove, naturalmente, vanno indicate le spese di affitto sostenute nel corso del 2020.
La detrazione sui canoni di affitto è ancora pari al 19% ma presenta delle differenze considerevoli in base alla propria categoria di appartenenza e in base ai limiti di reddito, limiti assenti nel caso in cui la spesa riguarda una casa in cui vive uno studente universitario fuori sede.
Nel caso specifico di uno studente universitario fuori sede, questo deve trovarsi in una casa distante almeno 100 km da quella di residenza per poter usufruire della detraibilità di questa spesa.
Bonus affitto 2021
L’Agenzia delle Entrate, negli ultimi mesi, è tornata a ribadire la natura flessibile del bonus sugli affitti di tipo commerciale, confermando di potervi accedere anche per eventuali canoni pagati in ritardo.
Le nuove indicazioni sono contenute all’interno della risposta all’interpello n. 263 datata 19 aprile 2021 che si sofferma sulla possibilità di optare per la cessione del credito del 60% al proprietario, con scadenza 31 dicembre 2021.
Inizialmente il credito d’imposta sugli affitti era pensato per botteghe e negozi per poi essere prorogato ed esteso per via della pandemia.
Il decreto Rilancio ed il successivo decreto Agosto avevano riconosciuto il credito d’imposta sugli affitti da marzo a giugno 2020. Il decreto Ristori ha poi esteso tale bonus affitti ai canoni di locazione da ottobre a dicembre dello stesso anno per via delle numerose partite IVA colpite dalle restrizioni di quei mesi. La Legge di Bilancio, invece, ha prolungato tale agevolazione fino ad aprile 2021 per tutte le strutture turistiche.
Qualsiasi sia la vostra tipologia di contratto, ai fini dell’accesso al credito di imposta che risulta essere pari al 60%, è necessario aver registrato un calo di fatturato pari almeno al 50% rispetto allo stesso mese del 2019 per poter usufruire e beneficiare di quest’agevolazione.
La comunicazione relativa alla cessione del credito deve essere redatta in base al modello allegato direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate e dovrà contenere questi dati: il codice fiscale di chi ha maturato il credito di imposta, il tipo di credito di imposta, l’ammontare di tale credito, l’importo del credito d’imposta ceduto, gli estremi di registrazione del contratto, il codice fiscale di chi sta effettuando la cessione del reddito (se più di uno specificare l’importo di ciascuno) ed infine al data in cui è avvenuta.
Credito d'imposta: ecco chi ne ha diritto
Per avere diritto al credito d'imposta sono necessarie le seguenti condizioni:
- l'acquisto va effettuato entro un anno dall’alienazione (sia a titolo oneroso che a titolo gratuito) della precedente abitazione;
- deve interessare un’abitazione non di lusso;
- la cessione della precedente casa agevolata, a titolo gratuito (donazione dal genitore al figlio) o oneroso, deve essere stata effettuata dopo l'1/1/1998
- l’acquisto a titolo oneroso dell’abitazione alienata si deve essere verificato delle agevolazioni prima casa vigenti all’epoca di tale acquisto;
- l’acquirente deve essere in possesso dei requisiti necessari per l'ottenimento delle agevolazioni prima casa.
- nel caso di cessione entro cinque anni di un immobile acquistato con le agevolazioni 'prima casa', l’acquirente deve personalmente usufruire del nuovo immobile quale abitazione principale, senza darlo in uso a terzi o cederlo in locazione.
Casi in cui non si ha diritto al credito d'imposta
Non consentono invece di usufruire del diritto al credito d'imposta:
- la vendita di un immobile di tipologia non abitativa;
- la vendita di un immobile abitativo, che durante l'acquisto non abbia goduto delle agevolazioni prima casa;
- la vendita di una casa acquistata anteriormente all’introduzione delle agevolazioni prima casa;
- la vendita di una casa data in donazione;
- la vendita di una casa ottenuta mediante successione; sono esclusi i casi di eredità anche dell’eventuale credito d’imposta maturato dal de cuius e da questi non inutilizzato, a condizione che ne sia fatta menzione nella dichiarazione di successione.
Come usufruirne?
L'agevolazione, una volta guadagnato il diritto al credito d'imposta, equivale proprio al costo dell'imposta di registro della prima casa o all'Iva relativa al primo acquisto in condizioni agevolate. L'agevolazione non è mai superiore né al costo dell'imposta di registro né all'Iva del secondo acquisto.
È quindi possibile sfruttare questa detrazione:
- per diminuire l'imposta di registro sulla prima casa relativa ad un secondo acquisto (che diventa, quindi, prima casa)
- per diminuire le imposte di registro e catastale dovuti sugli atti presentati dopo la data di avvenuto credito
- per diminuire l'Irpef nella dichiarazione dei redditi
La richiesta del credito dev'essere espressa nel momento stesso dell'acquisto e viene computata immediatamente oppure in occasione della dichiarazione dei redditi successiva.
La quota eccedente non può essere rimborsata, ma il credito può passare dal beneficiario agli eredi. Il termine prescrivibile è infatti pari a 10 anni.
È possibile utilizzare il modello F24 (codice tributo 6602) per utilizzare quest'agevolazione.
Altri usi del credito
Il diritto al credito d'imposta permette di utilizzare questa somma anche per l'acquisto e la qualificazione di numerosi aspetti di un'attività commerciale. In particolar modo:
- acquisto apparecchiatura informatiche (massimo 40% del prezzo, ma non oltre i 309,87 €)
- agricoltura, a favore degli imprenditori agricoli
- autotrasporto merci, per veicoli di minimo 7,5 tonnellate
- investimenti in Sicilia
- investimenti nel Mezzogiorno (Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Puglia, Molise, Sardegna e Sicilia)
- nuovo lavoro stabile nel Mezzogiorno
- ricerca scientifica affidata ad università ed enti pubblici
