Dopo avervi parlato dell'acquisto della prima casa, oggi vi vogliamo illustrare cos'è l'usufrutto, attraverso un approfondimento completo e aggiornato. Nell'ambito del diritto, un termine assai ricorrente è quello per indicare cos'è l'usufrutto. Vediamo nel dettaglio di cosa si tratta e cosa implica la sua presenza.
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- Caratteristiche: cos'è l'usufrutto?
- Limitazioni dell'usufrutto
- Nuda proprietà: il classico esempio di usufrutto
- Categorie catastali, la differenza tra qualificazione e classificazione
- Quali sono le classi e le categorie?
- FAQ
Nel codice civile, articoli 978 e seguenti, viene presentato l'usufrutto come un diritto reale minore. Cos'è l'usufrutto? Consiste dunque nella facoltà di godere di un determinato bene, attraverso il suo uso che realizza un vantaggio a favore del soggetto che ne dispone; questo significa che l'usufruttuario può anche godere dei frutti dell'usufrutto.
Caratteristiche: cos'è l'usufrutto?
Risulta essere dunque un reale diritto di godimento su un bene altrui: l'usufruttuario può dunque avere quasi una facoltà illimitata di sfruttamento del bene di altrui proprietà, che resta comunque il titolare della nuda proprietà del bene in questione.
Una caratteristica dell'usufrutto è la temporaneità. Infatti, se vi chiedete cos'è l'usufrutto e quanto dura, dura alla morte dell'usufruttuario, in caso di persona fisica, e non oltre i trent'anni in caso di persona giuridica.
Stando all'articolo 982 del codice civile, l'usufruttuario detiene il diritto di conseguire il possesso dei beni in oggetto, dopo aver effettuato un inventario di tali beni ed aver mostrato una garanzia idonea, a meno che l'usufruttuario sia legale.
Quando l'usufrutto ha termine, il soggetto usufruttuario è costretto a restituire il bene al legittimo proprietario della nuda proprietà, nello stesso stato di esistenza di quando l'ha ricevuto.
Altri diritti che ne conseguono
In questo paragrafo parleremo di cos'è l'usufrutto e dei diritti che ne conseguono. L’usufruttuario può trarre molti vantaggi e ha diritto di godere della cosa purché ne rispetti la sua destinazione economica, ossia ad esempio se stiamo parlando di un negozio, l’usufruttuario può godere di quel negozio, ma non può trasformarlo in un appartamento.
L’usufruttuario inoltre ha diritto ad un’indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione del bene per i miglioramenti. L’indennità deve essere per la minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dal bene per effetto dei miglioramenti. In questo caso l’autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanza può predisporre che il pagamento dell’indennità venga effettuato ratealmente, ponendo una garanzia.
Altri obblighi
In questo paragrafo parleremo di cos'è l'usufrutto e degli obblighi che implica.
Nel godimento della cosa, l’usufruttuario deve usare la diligenza del buon padre di famiglia.
L’usufruttuario prende le cose nello stato in cui si trovano. Egli è tenuto a fare a sue spese un inventario dei beni avvisando però il proprietario dei bene. L’usufruttuario inoltre deve dare idonea garanzia. Senza questi obblighi l’usufruttuario non può conseguire il possesso dei beni.
Le spese e , in genere, gli oneri relativi alla custodia, manutenzione e amministrazione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario. Sono a suo carico anche le spese straordinarie in caso non siano stati adempiuti gli obblighi di ordinaria manutenzione.
Limitazioni dell'usufrutto
L'istituto giuridico dell'usufrutto, radicato in numerose legislazioni e con una lunga storia che risale al diritto romano, prevede specifici diritti e doveri sia per l'usufruttuario (colui che detiene l'usufrutto) che per il nudo proprietario (colui che mantiene la proprietà dell'oggetto dell'usufrutto, ma ne cede l'uso e i frutti). Tuttavia, nonostante la sua flessibilità e la varietà di applicazioni pratiche, l'usufrutto è soggetto a significative limitazioni che ne circoscrivono l'ambito di applicazione e le potenzialità.
Non Trasferibilità della Proprietà Principale
Una delle restrizioni fondamentali riguarda la non trasferibilità della proprietà principale da parte dell'usufruttuario. Questo significa che, pur avendo il diritto di godere dei frutti del bene (sia essi frutti naturali, come i prodotti agricoli, sia frutti civili, come i redditi derivanti da locazioni), e di utilizzare il bene stesso, l'usufruttuario non può in alcun modo alienare o trasferire la proprietà. Tale limitazione preserva l'integrità patrimoniale del nudo proprietario, garantendo che, al termine dell'usufrutto, il bene ritorni a lui libero da vincoli e modificazioni che ne potrebbero alterare il valore o la destinazione.
Immutabilità della Destinazione Economica
Inoltre, la legge impone che l'usufruttuario mantenga inalterata la destinazione economica del bene. Ciò significa che l'utilizzo del bene oggetto dell'usufrutto deve rispettare le finalità per cui è stato concesso, senza che l'usufruttuario possa modificarne l'impiego o la funzione in maniera sostanziale. Ad esempio, se un terreno viene concesso in usufrutto con la destinazione di vigneto, l'usufruttuario non può convertirlo in un complesso residenziale o in un parco divertimenti. Questa limitazione mira a proteggere gli interessi economici del nudo proprietario e a preservare la destinazione originaria del bene, considerata un elemento essenziale del patto di usufrutto.
La Rilevanza delle Limitazioni
Queste limitazioni all'usufrutto non sono mere formalità, ma riflettono la delicatezza dell'equilibrio tra i diritti dell'usufruttuario e quelli del nudo proprietario. Da un lato, l'usufruttuario deve poter godere appieno del bene e dei suoi frutti, elemento fondamentale che giustifica l'esistenza stessa dell'usufrutto. Dall'altro, il nudo proprietario deve poter contare sulla restituzione del bene al termine dell'usufrutto, senza che questo abbia subito alterazioni pregiudizievoli o cambiamenti nella sua destinazione che ne possano compromettere il valore o l'utilizzo futuro.
In conclusione, le limitazioni imposte sull'usufrutto sono espressione di una ricerca di equilibrio tra le esigenze di chi beneficia del bene e di chi ne mantiene la proprietà. Queste restrizioni sono fondamentali per tutelare gli interessi di entrambe le parti e per garantire che l'istituto dell'usufrutto possa continuare a svolgere la sua funzione all'interno del sistema giuridico, offrendo una soluzione flessibile per la gestione temporanea dei beni senza comprometterne l'integrità o la destinazione.
Nuda proprietà: il classico esempio di usufrutto
Chi non ha necessità di abitare una casa o di ricavarne reddito dall’acquisto, può acquistare in “nuda proprietà” lasciando che l’utilizzo della casa resti a disposizione dell’usufruttuario (il venditore, nel caso specifico). Si tratta di una forma di compravendita che trova dei margini di convenienza sia in chi vende, l’usufruttuario, che in chi acquista (il proprietario subentrante).
Per chi vende, la formula dell’usufrutto in nuda proprietà conviene perché soddisfa il bisogno eventuale di liquidità, senza andare via di casa. È una “formula” ideale per chi non ha eredi o per quanti non desiderano lasciare in eredità il bene immobiliare perché non ritenuti degni, poiché un immobile venduto in nuda proprietà non rientra più nell’asse ereditario.
Per chi acquista i vantaggi risiedono in un acquisto a prezzi ridotti di immobili anche di prestigio e come forma di investimento a lungo termine. A livello fiscale per chi compra una casa in nuda proprietà paga le aliquote di imposta ordinaria: 2% per la prima casa e 9% se come seconda casa, ma la base imponibile è ridotta perché valutata sul valore dell’usufrutto. Inoltre le spese di imposte dirette come IMU e spese di utenze e condominiali per la manutenzione ordinaria restano a carico dell’usufruttuario.
Perché conviene questa formula? All’acquirente (il nudo proprietario) compra l’immobile a prezzi molto più bassi rispetto al mercato scommettendo sulla sopravvivenza più o meno lunga dell’usufruttuario per valutare i tempi in cui la casa entra in piena disponibilità o per metterla a reddito con un affitto.
Per il venditore (usufruttuario) riceve una somma di denaro ingente senza perdere la casa e senza restituire nulla.
Categorie catastali, la differenza tra qualificazione e classificazione
Il catasto, come così le categorie catastali svolgono diverse funzioni, tra cui la principale era e rimane quella di fornire un catalogo degli immobili italiani. Tecnicamente, questa operazione di catalogazione degli immobili viene effettuata utilizzando dei parametri sulla base dei quali viene calcolata la cosiddetta rendita catastale.
Le categorie catastali si basano su due principi fondamentale, quello qualitativo e quello classificatorio. Sulla base della qualificazione, si catalogano gli immobili per la loro destinazione d’uso. Questo vuol dire che un immobile può essere a uso abitativo o commerciale ad esempio. Nella classificazione, invece, si tiene conto delle caratteristiche più specifiche, come la capacità di reddito dell’immobile. Pensiamo ad esempio a un immobile a uso abitativo che può essere una casa popolare o una villa.
In base alla qualificazione, ovvero alla destinazione d’uso dell’immobile, si deve tener conto di alcune caratteristiche che devono essere presenti per poter destinare lo stesso a un utilizzo piuttosto che a un altro. Per capirci, bagno e antibagno saranno necessari per un immobile a destinazione ufficio. Entrando nel dettaglio, oggi ci sono sette gruppi di immobili:
- Gruppo A per abitazioni e uffici,
- Gruppo B per servizi,
- Gruppo C per l’uso commerciale,
- Gruppo D per la destinazione speciale,
- Gruppo E per la destinazione particolare,
- Gruppo F per le “entità urbane”,
- Gruppo T per i terreni.
Per ciascun gruppo c’è poi un’altra distinzione in base alle caratteristiche più specifiche degli immobili. Ad esempio, nel Gruppo A ci sono abitazioni signorili, civili, economiche, popolari, rurali e così via con una classificazione numerica che va da 1 a 11.
Ulteriore distinzione viene fatta anche in base ad altre caratteristiche:
- materiali utilizzati,
- tecniche costruttive adoperate
- presenza o meno di beni di lusso, ad esempio una piscina.
Nel Gruppo B ci 8 “classi” che comprendono ad esempio dagli ospedali alle scuole, fino alle cappelle e agli oratori, ma anche biblioteche e musei. Nel Gruppo C ci sono sia i negozi, che le botteghe, i laboratori, i magazzini. Tra gli immobili a destinazione speciale ci sono gli alberghi e i teatri, ma anche gli istituti di credito. Tra quelli a destinazione particolare ci sono ponti comunali e stazioni, recinti chiusi. Tra le entità urbane ci sono immobili non ultimati e ancora non dichiarati.
Hai già letto il nostro approfondimento sulla comproprietà di un immobile o quello in cui parliamo di un esempio di rendita catastale. Dagli un'occhiata... siamo sicuri che potrebbe interessarti.
Quali sono le classi e le categorie?
- A: Unità Immobiliari per uso abitativo,
- B: Unità Immobiliari per alloggi collettivi,
- C: Unità Immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varie,
- D: Immobili a destinazione speciale,
- E: Immobili a destinazione particolare.
Le categorie catastali, nate nel 1939 con la formazione del nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.) sono suddivise in cinque gruppi, ognuno dei quali presenta una ulteriore classificazione. Oltre ai cinque gruppi principali, si suddividono anche nelle seguenti classi.
Sezione A
A/1 : Abitazione di tipo signorile
A/2 : Abitazione di tipo civile
A/3 : Abitazione di tipo economico
A/4 : Abitazione di tipo popolare
A/5 : Abitazione di tipo ultrapopolare
A/6 : Abitazione di tipo rurale
A/7 : Abitazione in villini
A/8 : Abitazione in ville
A/9 : Castelli, palazzi artistici e storici
A/10: Uffici o studi privati
A/11: Abitazione tipici dei luoghi
Sezione B
B/1 : Collegi,convitti,educandati,ricoveri,orfanotrofi,ospizi,conventi,seminari,caserme
B/2 : Case di cura e ospedali senza fini di lucro
B/3 : Prigioni e riformatori
B/4 : Uffici pubblici
B/5 : Scuole e laboratori scientifici
B/6 : Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in strutture appartenenti alla categoria A/9
B/7 : Cappelle e oratori non destinati all’esercizio di pubblico culto
B/8 : Magazzini sotterranei per depositi di derrate
Sezione C
C/1 : Negozi e botteghe
C/2 : Magazzini e locale di deposito
C/3 : Laboratori per arti e mestieri
C/4 : Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro
C/5 : Stabilimenti Balneari e di acque curative
C/6 : Stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse
C/7 : Tettoie chiuse o aperte
Classi catastali D
D/1 : Opifici
D/2 : Alberghi e pensioni
D/3 : Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili con fini di lucro
D/4 : Case di cura ed ospedali con fini di lucro
D/5 : Istituti di credito, cambio ed assicurazione
D/6: Fabbricati e locali sportivi con fini di lucro
D/7 : Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività industriale
D/8 : Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività commerciali
D/9 : Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10 : Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole
Classe catastale Gruppo E
E/1 : Stazione per servizi di trasporto, terrestri,marittimi ed aerei
E/2 : Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3 : Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4 : Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5 : Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6 : Fari,semafori,torri per rendere d'uso pubblico l'orologio comunale
E/7 : Fabbricati destinati all'esercio pubblico di culto
E/8: Fabbricati e costruzioni nei cimiteri ad esclusione di colombari,tombe di famiglia e sepolcri E/9 : Edifici a destinazione particolare non inclusi nelle precedenti categorie catastali del gruppo E.
FAQ
Quali sono i vantaggi dell’usufruttario?
L'usufrutto, figura giuridica di antica tradizione, presenta per l'usufruttuario, ovvero colui che ne detiene il diritto, una serie di vantaggi significativi, tra cui spiccano principalmente la possibilità di monetizzare il bene oggetto dell'usufrutto e la riduzione della base imponibile. Questi benefici offrono all'usufruttuario una posizione di notevole vantaggio economico e fiscale, che merita di essere esplorata in dettaglio.
Monetizzazione del Bene
Uno degli aspetti più attraenti dell'usufrutto è la capacità dell'usufruttuario di generare entrate dal bene senza necessariamente doverne disporre in termini di proprietà. Ciò significa che l'usufruttuario ha il diritto di utilizzare il bene o di riscuotere i frutti derivanti dallo stesso, che possono manifestarsi sotto forma di affitti, interessi, dividendi o altri tipi di rendite economiche. Ad esempio, se l'oggetto dell'usufrutto è un immobile, l'usufruttuario può decidere di affittarlo, trasformando così un diritto di godimento in una fonte concreta di reddito.
Questa capacità di monetizzare il bene rappresenta un evidente vantaggio economico, consentendo all'usufruttuario di beneficiare del bene in termini finanziari, pur in assenza di un diritto di proprietà pieno e completo. Inoltre, tale opportunità può rappresentare un mezzo efficace per diversificare le fonti di reddito, contribuendo a una maggiore stabilità finanziaria dell'usufruttuario.
Riduzione della Base Imponibile
Dal punto di vista fiscale, l'usufrutto offre all'usufruttuario il vantaggio di una potenziale riduzione della base imponibile. In molte giurisdizioni, il valore dell'usufrutto può essere sottratto dal valore totale del bene ai fini del calcolo dell'imposta sul patrimonio o di altre imposte legate al possesso di beni immobiliari o mobiliari. Ciò significa che, pur godendo dell'uso e dei frutti del bene, l'usufruttuario potrebbe trovarsi a dover versare imposte su un valore inferiore rispetto a quello che sarebbe applicato in caso di piena proprietà.
Questa riduzione della base imponibile non solo alleggerisce il carico fiscale sull'usufruttuario durante il periodo di validità dell'usufrutto, ma può anche rappresentare un elemento di pianificazione fiscale strategica, particolarmente rilevante in contesti di passaggio generazionale di patrimoni o di ottimizzazione della gestione delle risorse patrimoniali.
I vantaggi dell'usufruttuario, quali la possibilità di monetizzare il bene e la riduzione della base imponibile, sottolineano il ruolo dell'usufrutto come strumento versatile e strategicamente prezioso nel contesto della gestione patrimoniale e della pianificazione fiscale. Attraverso l'usufrutto, è possibile ottenere un equilibrio tra il godimento immediato di un bene e la sua conservazione per il futuro, offrendo allo stesso tempo opportunità di ottimizzazione finanziaria e fiscale. Questi benefici evidenziano come l'usufrutto possa essere considerato non solo un mezzo per la protezione degli asset, ma anche una leva per il loro accrescimento e la loro efficace gestione.
Quanto costa mettere l’usufrutto su una casa?
L’atto notarile per usufrutto comporta il versamento dell’imposta di registro del 2% e delle imposte ipotecarie e catastali.
Perché fare l’usufrutto?
L’usufrutto permette all’usufruttuario il diritto di godere e utilizzare l’immobile con l’unico obbligo di non mutare la destinazione economica. Il proprietario mantiene sull’immobile la nuda proprietà.
Chi ha l’usufrutto paga L’IMU?
L'Imposta Municipale Propria (IMU) rappresenta uno degli oneri fiscali più rilevanti relativi al possesso di immobili in Italia. La questione di chi debba sostenere il pagamento di tale imposta, in contesti in cui i diritti sul bene sono ripartiti, come nel caso dell'usufrutto, è stata chiarita dalla normativa vigente, stabilendo specifiche responsabilità.
Il Ruolo dell'Usufruttuario nel Pagamento dell'IMU
Nel contesto dell'usufrutto, il pagamento dell'IMU ricade sull'usufruttuario, non sul nudo proprietario. Questa disposizione riflette la natura dei diritti conferiti dall'usufrutto stesso, ovvero la libertà di godimento e di azione sul bene. L'usufruttuario, avendo il diritto di utilizzare l'immobile e di percepirne i frutti, ne assume anche gli oneri fiscali connessi, come l'IMU.
Libertà di Azione e Godimento del Bene
La legge riconosce all'usufruttuario una posizione quasi paritaria a quella del proprietario per quanto riguarda l'uso e il godimento del bene. Questa posizione privilegiata giustifica l'attribuzione dell'onere del pagamento dell'IMU all'usufruttuario, poiché egli beneficia direttamente delle potenzialità economiche dell'immobile. L'usufruttuario può abitare l'immobile, affittarlo per ricavarne un reddito, o utilizzarlo per qualsiasi scopo consentito dalla legge e coerente con la destinazione del bene.
Considerazioni sulla Normativa dell'IMU
La normativa che regola l'IMU mira a distribuire gli oneri fiscali in maniera equa, basandosi sul principio di capacità contributiva e sull'effettivo godimento dei beni immobili. In questo quadro, la responsabilità dell'usufruttuario nel pagamento dell'IMU si inserisce in un più ampio tentativo di allineare gli obblighi fiscali con il possesso e l'utilizzo dei beni.
Implicazioni per l'Usufruttuario e il Nudo Proprietario
La distinzione tra l'obbligo di pagamento dell'IMU da parte dell'usufruttuario e i diritti del nudo proprietario evidenzia un aspetto fondamentale dell'usufrutto: pur essendo privo della piena proprietà del bene, l'usufruttuario ne assume gran parte delle responsabilità economiche e fiscali durante il periodo di validità dell'usufrutto. Il nudo proprietario, dal canto suo, è esonerato da tali oneri, pur mantenendo il diritto di riacquistare la piena disponibilità del bene al termine dell'usufrutto.
Il meccanismo di attribuzione dell'obbligo di pagamento dell'IMU all'usufruttuario riflette una concezione equilibrata dei diritti e dei doveri derivanti dall'usufrutto. Tale disposizione assicura che chi beneficia direttamente dell'uso e dei frutti dell'immobile contribuisca agli oneri fiscali comunali, mantenendo al contempo un equilibrio tra le parti coinvolte e rispettando i principi di giustizia fiscale.
Cosa non può fare l’usufruttario?
L’unico limite dell’usufruttuario è di non cambiare la destinazione d’uso dell’immobile.
