Logo del Sito Portal Diritto

Oggi la nostra attenzione sarà dedicata al calcolo della cubatura di un immobile, un argomento di particolare interesse per coloro che desiderano approfondire appunto la misurazione della cubatura e il calcolo del volume dell'edificio oggetto d'interesse. La determinazione della capacità edilizia è fondamentale per comprendere appieno le potenzialità di un'abitazione o di un edificio commerciale.

Menu di navigazione dell'articolo

In questa guida, esploreremo i vari aspetti legati ai metri cubi costruzione, valutazione volumetria e stima grandezza immobiliare. Un aspetto cruciale del processo è il calcolo spazio interno, che ci aiuterà a definire la superficie utile immobile e la superficie lorda, elementi chiave per la valutazione di un immobile.

Nel corso dell'articolo, presenteremo un metodo calcolo cubatura che si basa sul coefficiente di edificabilità e l'altezza interna immobile. Inoltre, discuteremo di come calcolare le aree immobiliari per determinare la volumetria massima consentita dalla normativa locale e la densità edificatoria.

Con questa introduzione, speriamo di aver stimolato la vostra curiosità riguardo al calcolo della cubatura di un immobile. Continuate a leggere per scoprire tutte le informazioni utili per padroneggiare questo argomento e ottenere risultati precisi nella valutazione di un immobile.

Il calcolo della cubatura altro non è che la misurazione del volume di un determinato complesso e la misura ottenuta è calcolata in metri cubi. In mezzo a tutti i cavilli burocratici e i vari regolamenti vigenti in materia, chi avrà a che fare con questo argomento è bene che si informi in modo scrupoloso e attento.

Come si calcola la cubatura?

Dalle nostre nozioni base apprese, possiamo dire che il calcolo della cubatura è uguale a: base x altezza x profondità, poi ovviamente però c’è da inserire il contesto specifico da analizzare. Soprattutto per quanto riguarda l’edilizia, il calcolo della cubatura si effettua moltiplicando la superficie coperta per l’altezza totale della casa.

Sull’altezza spesso possono nascere tuttavia diatribe con i tecnici per la reale misura da calcolare: al di là che la maggior parte delle volte si usa un’altezza virtuale (3 m) è utile consultare sempre le N.T.A (Norme Tecniche di Attuazione). Per quanto riguarda balconi o altro, in teoria non dovrebbero rientrare nel computo ma su questo bisogna esaminare bene i regolamenti in materia che variano da Comune a Comune controllando anche i limiti massimi previsti.

Grazie all’approvazione del decreto sviluppo del 2011, la cubatura edificabile è diventato un bene trasferibile eliminando così tutti i trucchi del mestiere per ovviare a questa situazione. Attraverso un semplice atto notarile, si può trasferire tutte la cubatura realizzabile in una determinata area. Anche in questo caso bisognerà però verificare l’attendibilità degli strumenti urbanistici presso il proprio Comune di riferimento.

Altre informazioni sulle operazioni di calcolo

La materia del calcolo della cubatura è molto delicato da affrontare e non circoscrivibile a poche informazioni sintetiche perché ci sono tanti cavilli di cui bisogna tener conto. Infatti sono tantissime le variabili da considerare, se si sta parlando di un prefabbricato, di una ristrutturazione, vani o mansarde solo per citare alcuni casi.

Un consiglio che si può fare riguarda la massima cubatura edificabile; è utile recarsi all’UTC (Ufficio Tecnico Comunale) o consultare un tecnico per conoscere tutte le informazioni con certezza. Ultimamente nel campo dell’edilizia ci sono state parecchie incongruenze o delle maniche troppo larghe della burocrazia per cui anche per un singolo calcolo della cubatura è consigliabile informarsi bene senza tralasciare nessun dettaglio.

C'è differenza tra i termini cubatura e volumetria?

I termini "cubatura" e "volumetria" sono spesso usati in modo intercambiabile, ma presentano alcune differenze concettuali e applicative che vale la pena esplorare.

Cubatura La cubatura si riferisce principalmente al calcolo del volume di una struttura o di un insieme di oggetti. Nel contesto dell'edilizia, la cubatura rappresenta il volume totale di un edificio o di una costruzione, espresso in metri cubi. Questo termine è comunemente utilizzato nella pianificazione urbana e nella regolamentazione edilizia per determinare gli spazi costruiti e le capacità volumetriche ammissibili. La cubatura è fondamentale per garantire che le costruzioni rispettino le normative locali in termini di densità edilizia e impatto ambientale.

Volumetria La volumetria, d'altra parte, è un termine più ampio che può riferirsi non solo alla misurazione del volume ma anche alla distribuzione e alla percezione dello spazio tridimensionale in architettura e urbanistica. La volumetria tiene conto dell'aspetto estetico, della proporzione e della relazione tra i volumi all'interno di un progetto architettonico. È un concetto utilizzato per descrivere come i diversi elementi di un edificio o di un insieme di edifici si combinano per creare un effetto visivo e funzionale armonioso.

Differenze principali

  1. Ambito di applicazione:

    • Cubatura: Utilizzata principalmente in contesti tecnici e normativi per calcolare il volume costruito.
    • Volumetria: Utilizzata in contesti più ampi, inclusi l'architettura e il design urbano, per descrivere e progettare la forma e la distribuzione dei volumi nello spazio.
  2. Aspetto quantitativo vs. qualitativo:

    • Cubatura: Ha un aspetto principalmente quantitativo, focalizzandosi sulla misurazione esatta del volume.
    • Volumetria: Include anche aspetti qualitativi, come la percezione visiva e l'armonia delle forme.
  3. Normativa vs. progettazione:

    • Cubatura: Spesso legata a normative edilizie e regolamenti urbanistici che definiscono limiti e parametri specifici.
    • Volumetria: Più legata alla progettazione architettonica e urbanistica, dove l'attenzione è rivolta alla creatività e all'estetica.

Applicazioni pratiche

In un progetto di sviluppo urbano, gli urbanisti utilizzeranno il termine cubatura per assicurarsi che le nuove costruzioni rispettino i limiti volumetrici stabiliti dalle normative locali. Ad esempio, potrebbe esserci un limite di cubatura per prevenire la costruzione di edifici troppo grandi in un'area residenziale.

D'altro canto, un architetto si preoccuperà della volumetria quando progetterà un nuovo edificio, considerando come i volumi interni ed esterni interagiscono tra loro e con l'ambiente circostante. L'architetto cercherà di creare spazi che non siano solo funzionali, ma anche esteticamente piacevoli e coerenti con il contesto urbano.

In sintesi, mentre la cubatura e la volumetria sono concetti correlati e talvolta sovrapposti, la cubatura è più focalizzata sugli aspetti quantitativi e normativi del volume costruito, mentre la volumetria abbraccia una visione più ampia e qualitativa della gestione e progettazione dei volumi nello spazio.

Aumentare la cubatura

Dopo il calcolo della cubatura, andiamo a vedere come aumentare la cubatura. Secondo la sentenza della Cassazione n. 10040 del 16 aprile 2008 non è concesso aumentare la cubatura di un appartamento senza aver ottenuto prima il via libera dell'Assemblea condominiale.

Il problema nasce dal rischio di compromettere l'abitabilità della struttura e di creare rischiosi precedenti.
La riforma del regolamento condominiale poi, dando maggiori poteri all'assemblea, rischia di aver compromesso questa possibilità.

Tuttavia molti Comuni hanno deciso di concedere aumenti nel calcolo della cubatura anche molto ingenti (del 50%) e questo per rivalutare il patrimonio immobiliare.
Una scelta del genere è assolutamente comprensibile, anche a fronte degli incentivi di riqualificazione (energetica e non) che lo Stato mette a disposizione. Con l'occasione, infatti, sarebbe possibile installare ad esempio pannelli fotovoltaici.

La giurisprudenza è in ogni caso divisa. Una posizione condivisibile esorta le assemblee a concedere questi aumenti se non costituiscono evidenti rischi o pericoli.

Quali documenti sono necessari

Come abbiamo visto, è possibile fare il calcolo della cubatura e aumentarla in un appartamento, ma ciò potrebbe richiedere l'approvazione delle autorità competenti e la conformità con le leggi edilizie e urbanistiche locali. Inoltre, potrebbero essere necessari lavori di ristrutturazione importanti, come la rimozione di muri portanti. È consigliabile consultare un ingegnere edile o un architetto per valutare la fattibilità e gli eventuali costi associati.

Per realizzare i lavori di ristrutturazione che permettono di aumentare la cubatura di un appartamento, generalmente sono necessari i seguenti permessi:

  • Permesso di costruire o SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività);
  • Autorizzazione paesaggistica (se l'edificio è in zone soggette a vincoli);
  • Nulla Osta dell'Asl (in caso di installazione di finestre o lucernari);
  • Nulla Osta del Comune o delle Autorità competenti (per lavori in zone sismiche o idrogeologiche);
  • Dichiarazione di conformità impianti.

Si raccomanda di verificare sempre le norme locali in vigore e di consultare un professionista del settore per evitare eventuali sanzioni o problemi legati alla realizzazione dei lavori.

La cubatura di una casa può essere aumentata per diversi motivi:

  • Bisogno di più spazio abitativo;
  • Desiderio di una maggiore luminosità;
  • Cambio di destinazione d'uso della casa;
  • Necessità di creare nuove stanze o ambienti;
  • Sfruttare un sottotetto o un seminterrato;
  • Rinnovo o ristrutturazione della casa;
  • Rispondere a norme urbanistiche o a requisiti edilizi.

I lavori di ristrutturazione che permettono di aumentare la cubatura di un appartamento sono:

  • Costruzione di un soppalco;
  • Creazione di una mansarda;
  • Abbattimento di muri non portanti;
  • Aggiunta di balconi o terrazze;
  • Realizzazione di una cantina o interrato;
  • Installazione di finestre o lucernari;
  • Modifica della disposizione degli spazi interni.

Ricapitolando, i documenti necessari per il calcolo della cubatura e il suo aumento, nel 2023 dipendono dal tipo di lavori da eseguire. In genere, è necessario un permesso di costruire o una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) se i lavori prevedono modifiche strutturali all'edificio o la rimozione di muri portanti. Potrebbe essere necessaria anche un'autorizzazione paesaggistica se l'edificio si trova in un'area vincolata. Inoltre, è necessario ottenere il Nulla Osta della Asl per l'installazione di finestre o lucernari e il Nulla Osta del Comune o delle autorità competenti per i lavori in zone sismiche o idrogeologiche. Infine, le autorità locali possono richiedere una dichiarazione di conformità dell'impianto.

Cos’è il valore di mercato e come si calcola il prezzo di un’abitazione

Il valore di mercato è il prezzo stimato per un immobile posto in vendita stabilito in base alle quotazioni del momento senza condizionamenti esterni e all’attività di marketing. La formula per determinarne la stima è:

superficie commerciale X quotazione al m2 X coefficiente di merito = valore di mercato.

Questa formula serve per determinare il valore dell’immobile sia per la vendita che per la locazione. Ovviamente occorre avere le giuste competenze e operatori qualificati per eseguire le stime immobiliari. Il punto di riferimento ampiamente riconosciuto dagli addetti ai lavori è il Codice delle Valutazioni Immobiliari (o Italian Property Valuation Standard). Tra gli elementi del calcolo vi è il coefficiente di merito che a sua volta si calcola in base alle condizioni dell’immobile e alla tipologia contrattuale.

Quali sono i coefficienti di merito per la stima immobiliare

Le variabili da prendere in considerazione sono molte, per cui è opportuno procedere schematicamente per gradi. I dati da considerare riguardano:

  1. lo stato locativo;
  2. il piano;
  3. lo stato di conservazione;
  4. luminosità;
  5. esposizione e vista;
  6. età dell’edificio.

Lo stato locativo si riferisce all’immobile se messo in vendita o in locazione. Le abitazioni libere poste in vendita hanno un coefficiente di merito del 100%. Le abitazioni poste in affitto a canone libero e per una durata contrattuale quadriennale riportano un coefficiente di -20%; mentre le abitazioni poste in locazione per periodi brevi o stagionalmente, il coefficiente è del -5%.

Il piano in cui è posto l’immobile determina i seguenti coefficienti di merito:

  • seminterrato: con ascensore – 25%, senza ascensore – 25%;
  • pianto terra o rialzato: -10% con e senza ascensore, -20% con e senza ascensore e giardino;
  • piano 1°: - 10% con e senza ascensore;
  • piano 2°: -3% con ascensore, - 15% senza ascensore;
  • piano 3°: 0 % con ascensore, - 20% senza ascensore;
  • piano superiori al 3°: +5% con ascensore, - 30% senza ascensore;
  • ultimo piano: +10% con ascensore, - 30% senza ascensore;
  • attico: + 20 % con ascensore, - 20% senza ascensore.

Lo stato di conservazione determina i seguenti coefficienti di merito:

  • da ristrutturare: -10%;
  • buono stato: 0%;
  • Ristrutturato: + 5%;
  • Finemente ristrutturato: + 10%;
  • Nuova costruzione: +10%.

Anche la luminosità gioca un valore importante nella definizione del coefficiente di merito da applicare al calcolo della stima, in particolare:

  • Molto luminoso: ovvero con soleggia tura diretta presente durante l’intero arco della giornata = +10%;
  • Luminoso: vale a dire la luce del sole diretta è presente per buona parte del giorno = +5%;
  • Mediamente luminoso: con la luce del sole diretta solo per una parte del giorno = 0%;
  • Poco luminoso: l’immobile è soleggiato solo per poco tempo al giorno o assente = -5%.

Collegato alla luminosità è l’elemento dell’esposizione e vista dell’immobile che determina i seguenti coefficienti:

  • Esposizione esterna panoramica: +10%;
  • Esposizione e vista esterna: +5%;
  • Esposizione mista: 0%;
  • Esposizione interna: -5%
  • Esposizione e vista completamente interna: -10%.

L’età dell’edificio in cui è collocato l’immobile conta nella misura seguente:

  • Da 1 a 20 anni: 0% se in ottimo stato o normale, -5% se in uno stato scadente;
  • Da 20 a 40 anni: +5% se in ottimo stato, 0% se normale, -10% se scadente/fatiscente;
  • Oltre 40 anni: +10% se in ottimo stato, 0% se normale, - 15% se scadente.

Ulteriore variabile da considerare è la presenza o meno del riscaldamento: se è autonomo il coefficiente di merito sale al +5%, se centralizzato è dello 0%, centralizzato con contabilizzatore +2%, se il riscaldamento è assente, il merito scende al -5%.

Come si effettua il calcolo del valore di un immobile?

Il valore catastale o fiscale è quello che determina il calcolo delle imposte immobiliari, quali le imposte di successione, quelle di donazione, le imposte di registro e ipotecarie (nel caso di acquisto di immobile a uso abitativo con le pertinenze relative), l’IMU, la TARI e così via. In base al valore catastale si applica il meccanismo della valutazione automatica che di fatto impedisce all’Ufficio del Registro di procedere agli accertamenti di valore qualora quest’ultimo sia dichiarato in misura pari o superiore al reddito risultante in catasto in caso di immobile iscritto con attribuzione di rendita.

La formula per determinare il valore catastale si compone come segue:

rendita catastale (come indicata nella visura) rivalutata al 5% X coefficiente catastale (stabilito per legge entro un minimo e un massimo e basato sulla categoria catastale dell’immobile).

Le categorie catastali degli immobili sono suddivise nel modo seguente:

  • A (immobili a destinazione ordinaria): all’interno della quale rientrano le abitazioni di categoria A2 (principale o prima casa) il cui moltiplicatore di coefficiente è 115,5. Categorie A1, A7, A8 intese come abitazioni secondarie (2° casa), signorili o di lusso = 126. A10 (Uffici e studi privati) il cui moltiplicatore è 63.
  • B (immobili a uso collettivo: moltiplicatore è pari a 176,4;
  • C (immobili commerciali e pertinenze): suddivisi in C1 (negozi) con moltiplicatore pari a 42,84 e altre categorie catastali C con moltiplicatore 126.
  • D (immobili a destinazione speciale): il moltiplicatore è 63;
  • E (immobili a destinazione particolare) : 42,84;
  • Terreni non edificabili, agricoli e non: con moltiplicatore pari a 122,50.

In caso di vendita o passaggi di proprietà di immobili non censiti, si può applicare una rendita presunta avvalendosi del dispositivo di legge, art. 12 D.L. n. 70/1988 convertito in Legge n. 154/1988. La rendita presunta attribuita viene notificata presso l’Agenzia del Territorio; qualora il valore attribuito sia superiore a quello dichiarato dal contribuente, quest’ultimo dovrà versare la differenza e le relative imposte dovute sui calcoli degli interessi a partire dalla data di registrazione dell’atto di acquisto o trasferimento della proprietà non censita.

Calcolo del valore di un immobile: la proposta di Riforma del Catasto

I tentativi di riforma catastale sono stati almeno due dal 1990: nel 1999 e nel 2006. Un ultimo tentativo è stato fatto con il NADEF 2020, la Nota di aggiornamento del programma di bilancio. Le riforme non sono mai state perfezionate perché una tale riforma sarebbe stato l’equivalente di un sovraccarico fiscale ingente sui contribuenti (si stima quasi 40 miliardi di imposte sulla casa generate a vario titolo dal riordino e ricognizione di oltre 60 milioni di unità immobiliari).

La proposta del 2006 prevedeva il ritocco dei coefficienti e l’applicazione di un nuovo algoritmo pur lasciando gli elementi fondamentali del calcolo: la ripartizione del territorio in micro-aree; la riorganizzazione dei sistema in base alla suddivisione per vani, classi e categorie e l’individuazione di immobili –tipo su cui applicare l’algoritmo in grado di personalizzare il valore patrimoniale. La proposta di riforma, appunto, introduceva il concetto di valore patrimoniale da calcolare a partire dal valore di mercato rilevato dall’OMI, l’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia del Territorio a cui aggiungere il valore catastale e tutti i coefficienti di merito. L’insieme dei valori genera un calcolo algoritmico che influenza sostanzialmente la stima finale del’immobile, sostituendo alla metodologia deterministica tradizionale, un sistema estimativo basato su metodi statistico-matematici. Per ottenere un risultato così “scientifico”, matematicamente applicabile e automatizzabile a tutte le tipologie immobiliari occorrerebbe attribuire a ciascun immobile delle determinate caratteristiche tecniche quantificabili con valori numerici. Un’impresa titanica. La riforma del catasto è un tema ampio che prima o poi l’Italia dovrà affrontare per rispettare i parametri europei imposti in materia e per una questione di equità.

FAQ

Qual è l'importanza del calcolo della cubatura di un immobile?

Il calcolo della cubatura di un immobile riveste un ruolo fondamentale nella valutazione delle proprietà immobiliari, nella determinazione della capacità edilizia e nella pianificazione di eventuali ampliamenti o modifiche strutturali. La cubatura può influenzare il valore dell'immobile sul mercato e gli aspetti fiscali legati all'acquisto e alla vendita. Inoltre, è utile per calcolare la superficie utile e la superficie lorda, che sono essenziali per una corretta valutazione dell'immobile.

Quali metodi esistono per il calcolo della cubatura di un immobile?

Ci sono diversi metodi per calcolare la cubatura di un immobile, tra cui il metodo geometrico, il metodo analitico e il metodo approssimativo. Il metodo geometrico si basa sul calcolo del volume dei singoli ambienti e la loro somma, il metodo analitico si avvale di formule matematiche per calcolare il volume complessivo dell'edificio, mentre il metodo approssimativo si basa su stime e misurazioni semplificate. Il metodo più appropriato dipende dalla complessità dell'immobile e dalle informazioni disponibili.

Cos'è il coefficiente di edificabilità e come influisce sul calcolo della cubatura?

Il coefficiente di edificabilità è un parametro urbanistico che indica la quantità massima di volume edificabile consentita per un determinato terreno. Viene espresso come il rapporto tra il volume edificabile e la superficie del terreno. Il coefficiente di edificabilità è cruciale nel calcolo della cubatura, in quanto permette di determinare la volumetria massima consentita dalla normativa locale e di valutare se un immobile rispetta le regole edilizie.

Come si calcola la densità edificatoria?

La densità edificatoria è un indicatore che esprime il rapporto tra il volume costruito e la superficie del terreno su cui sorge l'edificio. Per calcolare la densità edificatoria, bisogna dividere il volume totale dell'edificio (ottenuto tramite il calcolo della cubatura) per la superficie del terreno. La densità edificatoria è un parametro importante per la pianificazione urbanistica e per valutare se un immobile rispetta le norme locali in termini di densità costruttiva.

Quali sono gli errori più comuni nel calcolo della cubatura di un immobile?

Gli errori più comuni nel calcolo della cubatura di un immobile includono la mancata considerazione di spazi interni non abitabili, l'uso di misurazioni approssimative, la mancata inclusione di elementi strutturali come pilastri e travi, e l'errata interpretazione dei parametri urbanistici come il coefficiente di edificabilità e la densità edificatoria. Per evitare questi errori, è importante seguire un metodo accurato e affidabile e consultare le normative locali in materia di edilizia e urbanistica.

Autore: Avvocato Giacomo Locopo

Immagine di Giacomo Locopo

Nato a Catania il 25 febbraio 1970, l'avvocato ha conseguito la laurea in Giurisprudenza presso l'illustre Università degli Studi La Sapienza di Roma. Attualmente, è iscritto all'Albo dell'Ordine degli Avvocati nella città di Palmi, dove esercita la professione legale con competenza e dedizione.